ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គរបស់ស្ថាប័ន ការមិនទប់ស្កាត់ធនធាន - វគ្គចុងក្រោយ៖ ការកាត់បន្ថយការស្ទះនៃនីតិវិធី និងការចំណាយសម្រាប់អចលនទ្រព្យ

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបន្តត្អូញត្អែរអំពីការលំបាក ដោយសារវិស័យនេះនៅតែជាប់គាំងជាមួយនឹងនីតិវិធី និងត្រារាប់មិនអស់ ដំណាក់កាលជាច្រើនត្រូវបានរារាំង។

វិនិយោគិនសម្លឹងមើលគម្រោងមួយនៅ Dong Nai - រូបថត៖ QUANG DINH

ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បានដោះស្រាយនូវចំណុចខ្វះខាតជាច្រើនពីកំណែមុនៗ ប៉ុន្តែដំណើរការអនុវត្តនៅតែមានបញ្ហាជាច្រើន និងមិនសមស្របនឹងគំរូរដ្ឋាភិបាលមូលដ្ឋានពីរកម្រិត។

តើត្រូវឆ្លើយតបប៉ុន្មានថ្ងៃ?

ថ្លែងមតិជាមួយ Tuoi Tre លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate បានមានប្រសាសន៍ថា បច្ចុប្បន្នអាជីវកម្មកំពុងជួបការលំបាកក្នុងការផ្លាស់ប្តូរការទិញ និងបែងចែកដីធ្លី។ ការផ្ទេរភារកិច្ចបោសសម្អាតទីតាំងពីថ្នាក់ស្រុក ដល់ថ្នាក់ឃុំ បានបង្កើតបញ្ហាប្រឈមជាច្រើន ដោយសារសមត្ថភាពវិជ្ជាជីវៈរបស់មន្ត្រីមូលដ្ឋានមិនបំពេញតាមតម្រូវការ។ ផ្ទុយ​ទៅ​វិញ បើ​ផ្តោត​ខ្លាំង​ពេក​ទៅ​ថ្នាក់​ខេត្ត នឹង​នាំ​ឱ្យ​មាន​ការ​ដឹក​លើស​ទម្ងន់ និង​ដំណើរការ​យឺត។ លើសពីនេះ ដំណាក់កាលនៃការកំណត់ប្រភពដើមនៃដី ក៏ពន្យារដំណើរការបោសសំអាតទីតាំងផងដែរ។

លោក Toan បានមានប្រសាសន៍ថា ប្រសិនបើដំណើរការវិមជ្ឈការមិនត្រូវបានអមដោយការណែនាំទាន់ពេលវេលា និងការកែសម្រួលគោលនយោបាយទេនោះ ការរៀបចំ និងការអនុម័តផែនការសំណងនឹងបន្តប្រឈមមុខនឹងការលំបាក។ លោកបានស្នើឱ្យកាត់បន្ថយរយៈពេលវាយតម្លៃការដេញថ្លៃ ដែលបច្ចុប្បន្នមានរយៈពេលរហូតដល់ 60 ថ្ងៃ ដោយសារតែ "សហគ្រាសជារឿយៗត្រូវសរសេរសំណើសុំពន្យាពេល ខណៈពេលដែលការបង្កើនថ្លៃដើមនៃសុវត្ថិភាពដេញថ្លៃ"។

លើស​ពី​នេះ​ទៅ​ទៀត នីតិវិធី​នៃ​ការ​អនុញ្ញាត​សាងសង់​ក៏​ជា​ឧបសគ្គ​ដ៏​សំខាន់​ផង​ដែរ ។ បន្ទាប់ពីគម្រោងមានការវិនិយោគសរុប និងការរចនាជាមូលដ្ឋាន តម្រូវការបង្ការ និងពន្លត់អគ្គីភ័យមានភាពស្មុគស្មាញបំផុត។

ថ្លែងទៅកាន់ Tuoi Tre លោក Le Huu Nghia អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Le Thanh បានមានប្រសាសន៍ថា ចំណុចសំខាន់សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យជាទូទៅ និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ជាពិសេសគឺនីតិវិធីច្បាប់ដ៏វែងឆ្ងាយ។ បើ​តាម​លោក Nghia សម្រាប់​គម្រោង​លំនៅឋាន​ជំនួស​ឱ្យ​នីតិវិធី​មាន​រយៈពេល​២​ឆ្នាំ គម្រោង​ជា​ច្រើន​មាន​រយៈពេល​ដល់​ទៅ​៥​ទៅ​៧​ឆ្នាំ ។

ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងគម្រោងរបស់សហគ្រាសនេះ មាននីតិវិធីតែមួយ ប៉ុន្តែអង្គភាពមានមតិខុសគ្នា ដោយបង្ខំឱ្យសហគ្រាសផ្លាស់ប្តូរ ពន្យារពេលដំណើរការ និងចំណាយលើការអនុវត្ត។ មិនថាពេលមានបញ្ហាដែលទាមទារការប្រឹក្សាជាមួយភ្នាក់ងាររដ្ឋ ឯកសារក៏ផ្ញើមកដែរ តែពេលខ្លះគ្មានការឆ្លើយតបពេញមួយខែ ធ្វើឲ្យសហគ្រាស«សម្រាក» ព្រោះពេលវេលាជាលុយ។

ដូច្នេះហើយ លោក ង៉ែត ជឿជាក់ថា សម្រាប់នីតិវិធីរដ្ឋបាល គឺត្រូវកំណត់ឱ្យបានច្បាស់លាស់ថា តើត្រូវចំណាយពេលប៉ុន្មានថ្ងៃ ទើបទទួលបានលទ្ធផល បើមិនដូច្នេះទេ តើអាជីវកម្មត្រូវធ្វើ អ្នកណាទទួលខុសត្រូវ ហើយដំណាក់កាលនីមួយៗ ត្រូវបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់លាស់។

លោក ង៉ៀ ង៉ៀ បានស្នើថា “បើសុំយោបល់ពីភ្នាក់ងារផ្សេង តើត្រូវឆ្លើយប៉ុន្មានថ្ងៃ? បើគ្មានការឆ្លើយតប តើដោះស្រាយដោយរបៀបណា? មិនអាចសុំយោបល់បានទេ ចាំរាប់ខែឆ្នាំ អត់ឃើញលទ្ធផលទេ បើហួសពេលកំណត់ ហើយអត់មានដំណោះស្រាយ សហគ្រាសត្រូវបញ្ជូនឯកសារទៅថ្នាក់លើដើម្បីដោះស្រាយ”។

បញ្ហាតម្លៃដី

បញ្ហាលំបាកបំផុតសម្រាប់អាជីវកម្មជាច្រើនគឺការវាយតម្លៃដីធ្លីដើម្បីកំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ មាន​តំបន់​ដែល​បាន​កំណត់​តម្លៃ​ខ្ពស់​ខ្លាំង ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​គម្រោង​ជាច្រើន​ត្រូវ​ "បរាជ័យ"។ លោក តាន់ បានមានប្រសាសន៍ថា “តម្លៃប្រើប្រាស់ដីនាពេលបច្ចុប្បន្ននៅតែជាបញ្ហាធំនៅលើទីផ្សារ ដូច្នេះចាំបាច់ត្រូវមានវិធីសាស្ត្រគណនាសមស្រប។ នៅពេលដែលតម្លៃត្រូវបានរុញច្រានខ្ពស់ពេក មិនត្រឹមតែអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែអ្នកទិញផ្ទះក៏នឹងរងទុក្ខដែរ”។

យោងតាមអ្នកជំនាញមកពីនាយកដ្ឋានវិភាគរបស់ Yuanta Vietnam គួរតែផ្តល់អាទិភាពដល់ការដកចេញនូវបទប្បញ្ញត្តិដែលហួសសម័យ ដើម្បីលុបបំបាត់ការជាប់គាំងក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង។ ការដែល ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ត្រូវពិនិត្យច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ បន្ទាប់ពីអនុវត្តបានតែ១ឆ្នាំ បង្ហាញថា ឧបសគ្គនាពេលបច្ចុប្បន្នកំពុងរាំងស្ទះដល់វឌ្ឍនភាព។

ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2025 វៀតណាមនឹងដំណើរការជាផ្លូវការនូវគំរូរដ្ឋាភិបាលពីរជាន់។ ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រចាំឆ្នាំនៅថ្នាក់ស្រុក មានភាពត្រួតស៊ីគ្នា ដែលបណ្តាលឱ្យមានការពន្យារពេលគម្រោង ហើយគួរតែត្រូវបានលុបចោល នេះបើយោងតាមអ្នកជំនាញនេះ។

រដ្ឋាភិបាលបានចេញផ្សាយសេចក្តីព្រាងដំបូងនៃច្បាប់ភូមិបាលដែលត្រូវបានកែសម្រួល ដែលជា "ការរុះរើ" ដ៏ទូលំទូលាយ ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិចំនួន 68 ដែលបានបន្ថែម ឬកែសម្រួល។ អ្នក​ជំនាញ​រំពឹង​ថា ​រដ្ឋសភា ​នឹង​អនុម័ត​វា​ក្នុង​អំឡុង​ពេល​សម័យ​ប្រជុំ​នៅ​ខែ​តុលា ដោយ​វា​ចូល​ជា​ធរមាន​ចាប់ពី​ដើម​ឆ្នាំ ២០២៦។

លោក Ngo Quang Phuc អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Phu Dong Group បានគណនាថា ប្រសិនបើគម្រោងពី 2 ឆ្នាំត្រូវចំណាយពេលរហូតដល់ 5 ឆ្នាំ នោះការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាសនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ជួនកាលសូម្បីតែតម្លៃដីពាក់កណ្តាល។ លោក Phuc បានលើកឧទាហរណ៍អំពីដីទំហំ 500 ពាន់លានដុង ប្រសិនបើការប្រាក់រយៈពេល 2 ឆ្នាំគឺត្រឹមតែ 100 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែដោយសារបញ្ហាដែលបណ្តាលឱ្យគម្រោងអភិវឌ្ឍក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ ការប្រាក់អាចឡើងដល់ 250 ពាន់លានដុង។ លោក Phuc បាននិយាយថា “រដ្ឋត្រូវកាត់បន្ថយនីតិវិធី ដូច្នេះជំនួសឱ្យការ 2-3 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់គម្រោង វាចំណាយពេលត្រឹមតែ 6 ខែទៅ 1 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់ ដែលជួយកាត់បន្ថយការចំណាយ និងបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់”។

មានគម្រោងដែលត្រូវតែអនុវត្ត 177 ជំហានមុនពេលការបោសសំអាតទីតាំង។

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមហ៊ុន GP.Invest ធ្លាប់បានឆ្លុះបញ្ចាំងថាចំនួនត្រាដែលត្រូវបោះត្រាសម្រាប់គម្រោងនីមួយៗក្នុងនីតិវិធីរដ្ឋបាលមានប្រហែល 38 - 40 ។ មានគម្រោងដែលសហគ្រាសត្រូវអនុវត្តចំនួន 177 ជំហាន មានរយៈពេល 360 ថ្ងៃដើម្បីមានសិទ្ធិពិភាក្សាមុនពេលការបោសសំអាតទីតាំងដោយបង្ខំ។

ប្រតិភូរដ្ឋសភាលោក Hoang Van Cuong ក៏បាននិយាយផងដែរថា នៅមានភាពស្មុគស្មាញនៃនីតិវិធីរដ្ឋបាលនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោកបានព្រមានថា ប្រសិនបើមានជំហានតែ 4-5 ប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែពួកគេមិនច្បាស់ទេ វាអាចធ្វើឲ្យការសម្រេចចិត្តកាន់តែពិបាក និងស្មុគស្មាញ។

ផ្ទុយទៅវិញ កត្តាសំខាន់ដែលត្រូវពិចារណាគឺ៖ តើត្រូវចំណាយពេលប៉ុន្មានដើម្បីដំណើរការគម្រោង? តើនីតិវិធីច្បាស់លាស់ សាធារណៈ និងតម្លាភាពទេ? តើបទប្បញ្ញត្តិស្របនឹងការពិតទេ? ភាពច្បាស់លាស់ជួយចាត់ចែងទំនួលខុសត្រូវជាក់លាក់ ជៀសវាងការស្តីបន្ទោសទូទៅ។

លោកបណ្ឌិត Can Van Luc ជឿជាក់ថាបន្ទុកថ្លៃដើមគឺជាមូលហេតុផ្ទាល់នៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ។ ក្នុងនោះការចំណាយលើការបោសសម្អាតដីធ្លី និងទីតាំងមានសមាមាត្រកាន់តែធំ ជាពិសេសនៅពេលដែលតារាងតម្លៃដីថ្មីខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ ដែលបណ្តាលឱ្យកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាសកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

លោក​បញ្ជាក់​ថា គម្រោង​ជា​ច្រើន​ត្រូវ​ជាប់គាំង​មិនមែន​ដោយសារ​ខ្វះ​ដើមទុន​ទេ ប៉ុន្តែ​ដោយសារ​នីតិវិធី​អនុម័ត​ដ៏​យូរ ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​ការផ្គត់ផ្គង់​រួម​តូច និង​ជំរុញ​ឱ្យ​តម្លៃ​លំនៅឋាន​ឡើងថ្លៃ ។ ប្រសិនបើដំណើរការនេះត្រូវបានកែទម្រង់ គម្រោងរាប់ពាន់អាចចូលទីផ្សារក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ដែលរួមចំណែកដល់ការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្លៃត្រជាក់។

លោក Tran Van Khai (អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការវិទ្យាសាស្ត្រ បច្ចេកវិទ្យា និងបរិស្ថាននៃរដ្ឋសភា)៖

នឹងកាត់បន្ថយនីតិវិធីជាច្រើន ធ្វើវិមជ្ឈការយ៉ាងខ្លាំង

គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងសាងសង់នៅទីក្រុងហូជីមិញ - រូបថត៖ QUANG DINH

នីតិវិធី​រដ្ឋបាល​ក្នុង​វិស័យ​សំណង់​នៅ​មាន​ភាព​ស្មុគស្មាញ ស្មុគស្មាញ និង​ច្រើន​ស្រទាប់។ អាជីវកម្មខ្លះឆ្លុះបញ្ចាំងថា "អ្វីដែលពិបាកបំផុតនៅពេលនេះ មិនមែនជាដើមទុន ឬដីធ្លីទេ ប៉ុន្តែជានីតិវិធីនៃការវិនិយោគ"។ ពួកគេមានលុយ និងដី ប៉ុន្តែគម្រោងនេះនៅតែ "ជាប់គាំង" ដោយសារតែមានការអនុញ្ញាត និងការវាយតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់។

ឧទាហរណ៍ គម្រោងផ្ទះសម្រាប់គ្រួសារតែមួយត្រូវចំណាយពេលជាងមួយឆ្នាំដើម្បីទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ព្រោះវាទាមទារឯកសារមួយបន្ទាប់ពីមួយផ្សេងទៀតដើម្បីដាក់ជូន និងពិនិត្យដោយភ្នាក់ងារជាច្រើន។ មានសូម្បីតែគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយដែលចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីសម្រាប់ការចាប់ផ្តើមសាងសង់។

លើសពីនេះ ភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នា និងភាពស៊ីសង្វាក់គ្នារវាងច្បាប់សំណង់ និងច្បាប់ពាក់ព័ន្ធ បង្កឱ្យមានការភ័ន្តច្រឡំសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងសាងសង់ជាមធ្យមគឺស្ថិតនៅក្រោមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ប្រហែល 5-7 ដែលធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគ "មិនដឹងថាបទប្បញ្ញត្តិមួយណាត្រូវអនុវត្តតាមឱ្យបានត្រឹមត្រូវ" ។

ដូច្នេះ វិសោធនកម្មច្បាប់សំណង់នាពេលខាងមុខ នឹងផ្តោតលើការសម្រួល និងកាត់បន្ថយយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនូវនីតិវិធី ដោយស្មារតី "បង្កើតជំនួសឱ្យការគ្រប់គ្រង"។ ជាពិសេស លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ នឹងត្រូវបានលើកលែងចំពោះគម្រោងដែលបានឆ្លងកាត់ការវាយតម្លៃ និងកាត់ឱ្យខ្លីត្រឹមតែនីតិវិធីអាជ្ញាប័ណ្ណមួយសម្រាប់គម្រោងផ្សេងទៀត ដោយរយៈពេលនៃការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណអតិបរមាគឺត្រឹមតែ 7 ថ្ងៃប៉ុណ្ណោះ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គឺវិមជ្ឈការ ការធ្វើប្រតិភូកម្មសិទ្ធិអំណាច និងការទទួលខុសត្រូវក្នុងការគ្រប់គ្រងសំណង់ជាមួយនឹងស្មារតីនៃវិមជ្ឈការជាអតិបរមា រួមជាមួយនឹងយន្តការត្រួតពិនិត្យប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ការត្រួតពិនិត្យដោយបច្ចេកវិទ្យា និងទិន្នន័យ យន្តការគណនេយ្យភាព និងការដាក់ទណ្ឌកម្មចំពោះការរំលោភបំពាន។ ពីទីនោះ យើងនឹងលើកកម្ពស់ និងបង្កើតបរិយាកាសស្មើភាពសម្រាប់វិស័យឯកជន ទាក់ទាញធនធានសង្គម។

ត្រឡប់ទៅ ប្រធានបទ

ប៊ិន ខាន់ - ង៉ុក ហៀន - ង៉ុក អាន

ប្រភព៖ https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm