ការគ្រប់គ្រងឥណទានអចលនទ្រព្យ៖ តឹងរឹង ប៉ុន្តែមិនជ្រុល

នៅពេលដែលឥណទានអចលនទ្រព្យកើនឡើងដល់ជិត 4 ដងនៃទំហំដើមទុនវិនិយោគសាធារណៈ សំណួរកើតឡើង៖ តើត្រូវធ្វើអ្វីដើម្បីគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់នេះ?

ស្រមោលនៃ 4.1 ពាន់ពាន់លានដុងនិងសំណួរនៃប្រសិទ្ធភាពដើមទុន

យោងតាមធនាគាររដ្ឋ គិតត្រឹមដំណាច់ខែសីហា ឆ្នាំ 2025 ឥណទានអចលនវត្ថុដែលមិនទាន់ចេញសរុបបានឈានដល់ 4.1 លានពាន់លានដុង ដែលក្នុងនោះ បំណុលដែលនៅសេសសល់បម្រើដល់សកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនវត្ថុតែម្នាក់ឯងមានចំនួនជិត 1.823 លានពាន់លានដុង។ មាត្រដ្ឋាននេះគឺស្មើនឹងជិតបួនដងនៃដើមទុនវិនិយោគសាធារណៈក្នុងឆ្នាំ 2025 ប៉ុន្តែវិស័យនេះរួមចំណែកដោយផ្ទាល់តែប្រហែល 3.5% នៃ GDP ប៉ុណ្ណោះ។

ទិន្នន័យពី ក្រសួងសំណង់ បង្ហាញថា គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង និងលំនៅឋាននៅតែបន្តនាំមុខគេក្នុងទំហំឥណទានដែលមានចំនួន 614,737 ពាន់លានដុង។ បន្ទាប់​មក​គឺ​គម្រោង​សួន​ឧស្សាហកម្ម និង​តំបន់​កែច្នៃ​នាំ​ចេញ​ដែល​មាន​ទឹកប្រាក់ ១១៤.២៧៤ ពាន់​លាន​ដុង។ លំហូរមូលធនក៏ត្រូវបានបែងចែកទៅតំបន់ដូចជាការិយាល័យសម្រាប់ជួល (61,946 ពាន់លានដុង); ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន (៦២,៤៨៧ ពាន់លានដុង); ភោជនីយដ្ឋាន និងសណ្ឋាគារ (64,560 ពាន់លានដុង) និងប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី (190,113 ពាន់លានដុង)។

យោងតាមអ្នកវិភាគរូបភាពនៃការបែងចែកឥណទានបង្ហាញពីការពង្រីកប្រាក់កម្ចីយ៉ាងខ្លាំងទៅក្នុងផ្នែកដែលងាយរងគ្រោះទៅនឹងវដ្ត សេដ្ឋកិច្ច ។ ជាពិសេសជាងនេះទៅទៀត តួរលេខទាំងនេះនិយាយច្រើនថា ដើមទុនកំពុងត្រូវបានទាក់ទាញយ៉ាងខ្លាំងទៅកាន់តំបន់ដែលមានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ ប៉ុន្តែឥទ្ធិពលហៀរសំបោរដល់សេដ្ឋកិច្ចនៅមានកម្រិតនៅឡើយ។

នៅចុងខែសីហាឆ្នាំ 2025 ឥណទានអចលនវត្ថុសរុបដែលមិនទាន់មានបានឈានដល់ 4.1 លានលានដុង។ រូបថត៖ ឌុយមិញ។

ជាក់ស្តែង យោងតាមរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុនៃត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2025 នៃធនាគារដែលបានចុះបញ្ជី បំណុលអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងនៅក្នុងធនាគារភាគច្រើន។ នៅក្នុងវិស័យធនាគារពាណិជ្ជ ធនាគារ Techcombank ដឹកនាំប្រព័ន្ធជាមួយ 237.838 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 32.81% នៃបំណុលសរុប។ ធនាគារ VPBank ជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ 2 ជាមួយនឹង 205,955 ពាន់លានដុង;SHB ជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ 3 ជាមួយនឹង 184.044 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែមានសមាមាត្រខ្ពស់បំផុតទីពីរនៅក្នុងប្រព័ន្ធ ច្រើនជាង 30% នៃបំណុលសរុប។ តួលេខទាំងនេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីនិន្នាការនៃលំហូរមូលធនដ៏រឹងមាំទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ ដែលជាបាតុភូតដែលមិនមែនជារឿងថ្មី ប៉ុន្តែកំពុងឈានដល់ទំហំដែលត្រូវការការត្រួតពិនិត្យយ៉ាងជិតស្និទ្ធ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ធនាគារខ្នាតតូច និងមធ្យមនៅតែការពារ។ MBBank, HDBank, TPBank, MSB និង LPBank ទាំងអស់រក្សាសមាមាត្រការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេនៅលេខតែមួយ ដោយបង្ហាញពីការប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះមុខការប្រែប្រួលទីផ្សារ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សូម្បីតែនៅក្នុងក្រុមនេះក៏ដោយ កំណើននៃប្រាក់កម្ចីដែលមិនទាន់ចេញនៅតែបន្ត ដែលបង្ហាញថាការទាក់ទាញនៃអចលនទ្រព្យ "pie" មិនបានធ្លាក់ចុះនោះទេ។

អ្នកជំនាញបានព្រមានថា ដើមទុនឥណទានដែលហូរចូលអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នមានចំនួនជិតមួយភាគបួននៃដើមទុនសរុបនៃសេដ្ឋកិច្ច ខណៈដែលសមត្ថភាពក្នុងការបង្កើតការងារ តម្លៃបន្ថែម និងឥទ្ធិពលលេចធ្លាយមានកម្រិតទាបជាងនៅក្នុងវិស័យផលិតកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ លំហូរសាច់ប្រាក់ "ខុសទិសដៅ" អាចបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពសេដ្ឋកិច្ច និងបង្កើនហានិភ័យជាប្រព័ន្ធ ប្រសិនបើទីផ្សារបញ្ច្រាស។

បន្ទាត់ដ៏ល្អរវាងការងើបឡើងវិញ និងពពុះ

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Pham Thi Hoang Anh នាយករងនៃបណ្ឌិត្យសភាធនាគារ វត្ថុបញ្ចាំក្នុងប្រព័ន្ធឥណទានភាគច្រើនបានមកពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើទីផ្សារធ្លាក់ចូលទៅក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ប្រព័ន្ធធនាគារនឹងស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងពីបំណុលអាក្រក់។ នោះបង្ហាញថាហានិភ័យឥណទានអចលនៈទ្រព្យមិនត្រឹមតែស្ថិតនៅក្នុងទំហំបំណុលដែលនៅសេសសល់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏មានគុណភាព និងភាពត្រឹមត្រូវនៃវត្ថុបញ្ចាំផងដែរ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នស្ថិតក្នុងស្ថានភាព “ទិញខ្ពស់ លក់ខ្ពស់”។ រូបថត៖ Quoc Anh។

ដោយចែករំលែកទស្សនវិស័យប្រុងប្រយ័ត្ន សេដ្ឋវិទូបណ្ឌិត Dinh The Hien បាននិយាយថា ទីផ្សារបច្ចុប្បន្នស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "ទិញខ្ពស់ លក់ខ្ពស់" ដែលជាសញ្ញាព្រមានដំបូងនៃពពុះតម្លៃ។ លោកបានពន្យល់ថា នៅពេលដែលសកម្មភាពទិញលក់គឺផ្អែកលើចិត្តសាស្ត្រទស្សន៍ទាយរយៈពេលខ្លីប៉ុណ្ណោះ មិនភ្ជាប់ទៅនឹងលំហូរសាច់ប្រាក់ពិត ឬតម្លៃកេងប្រវ័ញ្ចទេ តម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានរុញឡើងខ្ពស់ពេក ខណៈពេលដែលសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលកាន់តែក្រីក្រ។

លោក ហៀន បានព្រមានថា "ចិត្តគំនិត 'ទិញខ្ពស់ លក់ខ្ពស់' អាចជួយអ្នកវិនិយោគមួយក្រុមទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ក្នុងរយៈពេលខ្លី ប៉ុន្តែវាបង្កើតវដ្តនៃការឡើងកំដៅខ្លាំងដែលអាចនាំឱ្យដួលរលំបានយ៉ាងងាយ" ។

វាគួរឱ្យកត់សម្គាល់ថាឥណទានចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងប៉ុន្តែមិនបានបង្កើត "រលក" ទេ។ កំណើនឥណទានក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះឈានដល់ប្រហែល 13% ខណៈពេលដែលដើមទុនដែលហូរចូលអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើងជិត 20% ប៉ុន្តែសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅតែយឺត។ លោក ហៀង បាន​អត្ថាធិប្បាយ​ថា ​៖ «​លុយ​បាន​កើន​ឡើង ប៉ុន្តែ​មិន​បាន​ធ្វើ​ឲ្យ​ទីផ្សារ​មាន​សុខភាព​ល្អ​ទេ​» ​។ នោះបង្ហាញថាលំហូរមូលធនលែងនាំមកនូវផលប៉ះពាល់វិជ្ជមានទៀតហើយ ប៉ុន្តែកំពុងបង្កើតសម្ពាធទ្វេរដងលើធនាគារ និងទីផ្សារ។

យោងតាមគោលការណ៍សុវត្ថិភាព ធនាគារគួរតែផ្តល់ប្រាក់កម្ចីត្រឹមតែ 70% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះ អ្នកទិញ ឬអ្នកវិនិយោគត្រូវតែរួមចំណែក 30% នៃដើមទុនសមភាគី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងការពិត មានស្ថានភាពមួយដែលធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសូម្បីតែប្រាក់បញ្ញើ មានន័យថាឥណទានបានចូលជ្រៅទៅក្នុងវដ្តនៃការរំពឹងទុក។ នៅពេលដែលតម្លៃកើនឡើងលឿនពេក វិនិយោគិន "រុករក" ជួបប្រទះការលំបាក ឥណទាននឹងកកកុញ បំណុលអាក្រក់នឹងកើនឡើង ... នោះគឺជាសេណារីយ៉ូដែលអ្នកជំនាញជាច្រើនបានឃើញនៅក្នុងវដ្តមុនៗ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាមិនអាចបដិសេធបានទេថា ដើមទុនឥណទាននៅតែជា "សរសៃឈាម" សម្រាប់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសនៅពេលដែលគម្រោងជាច្រើនដែលត្រូវបាន "ជាប់គាំង" ក្នុងភាពស្របច្បាប់កំពុងត្រូវបានបិទ។ ការកើនឡើងនៃឥណទានមួយផ្នែកឆ្លុះបញ្ចាំងពីការរំពឹងទុកនៃការងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែវាត្រូវតែត្រូវបានជ្រើសរើសដោយការណែនាំ ដើម្បីជៀសវាងការហូរចូលទៅក្នុងវិស័យរំពឹងទុក។

ដូច្នេះ ការគ្រប់គ្រងឥណទានអចលនទ្រព្យមិនមានន័យថាមានការរឹតបន្តឹងខ្លាំងនោះទេ ប៉ុន្តែការកែតម្រូវល្បឿន សំដៅរក្សាតុល្យភាពរវាងការងើបឡើងវិញ និងសុវត្ថិភាពប្រព័ន្ធ។ ចាំបាច់ត្រូវបែងចែកឱ្យបានច្បាស់លាស់រវាងដើមទុនសម្រាប់តម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ដើមទុនសម្រាប់ការសាងសង់លំនៅដ្ឋាន តំបន់ឧស្សាហកម្ម ទេសចរណ៍ និងដើមទុនសម្រាប់សកម្មភាពប៉ាន់ស្មាន។

ជាការពិត ប្រសិនបើឥណទានអចលនទ្រព្យបន្តពង្រីកដោយមិនបង្កើតតម្លៃពិត ពពុះអាចនឹងត្រលប់មកវិញ ហើយបន្ទាប់មកតម្លៃដែលត្រូវបង់នឹងមិនត្រឹមតែជាបំណុលអាក្រក់ ឬកាត់បន្ថយកំណើនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏ជាអស្ថិរភាពនៃប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុទាំងមូលផងដែរ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia - សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាគោលនយោបាយរបស់នាយករដ្ឋមន្ត្រី បំណុលដែលនៅសេសសល់បច្ចុប្បន្នមានប្រហែល 4 លានពាន់លានដុង ស្មើនឹង 24% នៃបំណុលដែលនៅសេសសល់សរុបនៃប្រព័ន្ធទាំងមូល មិនស្ថិតក្នុងកម្រិតខ្ពស់ទេបើធៀបនឹងប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនរហូតដល់ 40% ។ ដំណោះស្រាយជាមូលដ្ឋានគឺត្រូវដឹកនាំលំហូរឥណទានដោយសមហេតុផល ដោយផ្តោតលើផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃទាប ជំនួសឱ្យការបង្ហូរវាទៅក្នុងគម្រោងការរំពឹងទុក ឬគម្រោងកម្រិតខ្ពស់។

ប្រភព៖ https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html