Tăng trưởng "nóng" tín dụng bất động sản: Lạc quan trong âu lo?

VTV.vn - Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong 10 tháng 2025 tạo nên dòng vốn dồi dào nhưng thanh khoản lại thấp, nhiều chuyên gia cảnh báo về tính bền vững của thị trường.

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong 10 tháng 2025 tạo nên dòng vốn dồi dào nhưng thanh khoản lại thấp. Nhiều chuyên gia cảnh báo, thực tế này không chỉ ảnh hưởng đến nền kinh tế mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về tính bền vững của thị trường.

Tín dụng tăng trưởng trong lo lắng

Trong 10 tháng đầu năm 2025, tín dụng bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành một trong những yếu tố đầu kéo chủ lực trong sự phát triển của nền kinh tế. Theo ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đã đạt mức tăng trưởng 13,4%, trong đó tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể. Điều này phản ánh một xu hướng rất rõ ràng: bất động sản tiếp tục là một điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, chính sự gia tăng này lại đang tạo ra một hệ quả nghiêm trọng, đó là sự mất cân đối trong thị trường.

Việc mua đi bán lại, "lướt sóng" mà không có giá trị thực tế về dòng tiền hoặc thu nhập từ cho thuê đã đẩy giá trị bất động sản lên quá cao, khiến cho thanh khoản trở nên kém.

Báo cáo tài chính quý III/2025 từ các ngân hàng lớn cho thấy, mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi. Tại VPBank, hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 22,97% tổng dư nợ, trong khi tại MB, tỷ lệ này là 10,42%. Điều này cho thấy rõ ràng, dòng vốn tín dụng vào bất động sản đang chiếm ưu thế trong tổng thể nền kinh tế. Tuy nhiên, tại một số khu vực như TP Hồ Chí Minh, dù thị trường có sự sôi động về số lượng căn hộ mở bán mới, nhưng số lượng giao dịch lại không tương xứng với sự gia tăng nguồn cung.

Chia sẻ tại Diễn đàn đầu tư 2026 vừa được tổ chức tại TP Hồ Chí Minh, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cho rằng nguyên nhân chủ yếu của sự mất cân đối này là do thị trường giao dịch bất động sản từ đầu năm đến này trong tình trạng "mua cao, bán cao". Nếu xu hướng này kéo dài, thị trường có nguy cơ bong bóng. Đây là một cảnh báo không thể xem nhẹ khi mà thị trường bất động sản ngày càng phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ ngắn hạn. Việc mua đi bán lại, "lướt sóng" mà không có giá trị thực tế về dòng tiền hoặc thu nhập từ cho thuê đã đẩy giá trị bất động sản lên quá cao, khiến cho thanh khoản trở nên kém.

Dù tín dụng bất động sản đã tăng trưởng mạnh, thị trường vẫn không thể tạo ra được một chu kỳ bền vững như mong muốn. Theo Property Guru, giá bất động sản tại các khu vực lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng mạnh, với mức tăng ấn tượng tại Hà Nội lên tới 112% trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá này không tương xứng với thu nhập của người dân và khả năng hấp thụ của thị trường. Thanh khoản của thị trường vì vậy cũng suy yếu, và đây chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự "bỏ trống" trong nhiều dự án bất động sản.

Cảnh báo thị trường đang mất cân đối

Tình trạng đầu cơ bất động sản vượt ngưỡng đang trở thành mối nguy lớn đối với cả thị trường và nền kinh tế. Khi giá nhà bị đẩy lên quá cao, nhiều người dân, đặc biệt là tầng lớp thu nhập trung bình và thấp, không thể tiếp cận được nhà ở. Điều này không chỉ làm giảm khả năng thanh khoản mà còn khiến nền kinh tế trở nên mất cân đối, khi mà dòng tiền dồi dào không được sử dụng vào những mục đích phát triển bền vững, mà lại chủ yếu phục vụ cho mục đích đầu cơ.

Hiện lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS đã vượt mức 570.000 tỷ đồng, cho thấy sự khập khiễng giữa việc phát triển dự án và khả năng tiêu thụ thực tế trên thị trường.

Bất động sản, mặc dù đang thu hút dòng vốn lớn từ hệ thống ngân hàng, nhưng lại không tạo ra sự chuyển hóa rõ ràng giữa tín dụng và giao dịch thực tế. Tính đến nay, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết đã vượt mức 570.000 tỷ đồng, cho thấy sự khập khiễng giữa việc phát triển dự án và khả năng tiêu thụ thực tế trên thị trường. Đây chính là điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay, khi mà dòng tiền chưa thể chuyển hóa thành thanh khoản.

Một trong những giải pháp được các chuyên gia đề xuất là việc kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là những khoản vay phục vụ cho mục đích đầu cơ, lướt sóng. Chuyên gia Đinh Thế Hiển cảnh báo: "Tâm lý 'mua cao, bán cao' giúp một nhóm nhà đầu tư hưởng lợi trong ngắn hạn, nhưng lại tạo ra chu kỳ tăng nóng, nguy cơ gây đổ vỡ cho thị trường." Đây chính là vấn đề cốt lõi của sự mất bền vững của thị trường bất động sản. Việc duy trì mức giá bất động sản quá cao mà không tương xứng với thu nhập và khả năng sinh lời thực tế sẽ chỉ dẫn đến sự thiếu ổn định và khó có thể phát triển bền vững.

Một giải pháp khả thi khác được ông Vũ Thành Lê, thành viên HĐQT Công ty Phát Đạt, đưa ra là áp dụng các công cụ thuế như đánh thuế nhà thứ hai, đất bỏ hoang và khấu trừ lãi vay mua nhà lần đầu. Đây là một chiến lược đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia khi tín dụng bất động sản tăng nóng. Việc kiểm soát chặt chẽ dòng tiền đầu cơ sẽ giúp thị trường ổn định và tạo ra các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu thực của người dân.

Dòng vốn “chảy mạnh” vào bất động sản

Chỉ số	Quy mô	Tăng trưởng
Tổng dư nợ BĐS (31/8/2025)	> 4 triệu tỷ đồng	+19% so cùng kỳ
Chiếm tổng dư nợ nền kinh tế	23,68%	(cao nhất lịch sử gần đây)
Cho vay kinh doanh BĐS	1,79 triệu tỷ đồng	+24% (nóng nhất)
Cho vay tiêu dùng/tự sử dụng	2,28 triệu tỷ đồng	+12%

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước

Các chuyên gia cũng cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển bền vững; các dự án phải minh bạch về pháp lý, phục vụ đúng nhu cầu ở thực và có tầm nhìn dài hạn. Khi này, thị trường bất động sản sẽ không còn bị chi phối bởi những chu kỳ tăng giảm thất thường mà sẽ phát triển ổn định, tạo ra giá trị thực sự cho nền kinh tế và người dân.

Tình trạng tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, dù có thể giúp tăng trưởng kinh tế trong ngắn hạn, nhưng nếu không được kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng về mặt thanh khoản và tính bền vững của thị trường. Cơ quan quản lý cần có những biện pháp quyết liệt để kiềm chế đầu cơ, từ đó thúc đẩy sự phát triển thực chất và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.

Nguồn: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm