Bất động sản phục hồi, nợ xấu ngân hàng có chuyển biến tích...

Bất động sản là “Vua” của tài sản thế chấp

Trong hệ sinh thái tín dụng ngân hàng, bất động sản từ lâu vẫn giữ vị thế là loại tài sản thế chấp phổ biến và được ưa chuộng nhất. Không phải ngẫu nhiên mà các nhà băng ưu ái bất động sản – loại tài sản có tính ổn định cao, khó hư hỏng, khó mất giá và thậm chí có xu hướng tăng giá theo thời gian.

Với đặc tính đó, bất động sản được xem như "bức tường thành" phòng ngừa rủi ro cho các khoản vay, khi giá trị tài sản đảm bảo thường được định giá cao hơn dư nợ gốc, giúp các ngân hàng duy trì một vùng đệm an toàn trong hoạt động tín dụng.

Khảo sát từ báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cho thấy: bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo trong danh mục tài sản thế chấp, cho thấy sự phụ thuộc lớn của hệ thống vào thị trường địa ốc.

Tại Agribank – một trong những “ông lớn” ngành ngân hàng, tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng trong năm 2024 đã chạm ngưỡng 3,19 triệu tỷ đồng, tăng hơn 9% so với năm 2023.

Trong đó, riêng bất động sản đã chiếm tới 2,92 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10% so với cuối năm trước, bỏ xa các loại tài sản khác như động sản (190.000 tỷ đồng) hay giấy tờ có giá (54.663 tỷ đồng).

Không chỉ Agribank, những tên tuổi lớn khác như BIDV hay VietinBank cũng sở hữu danh mục tài sản thế chấp khổng lồ, chủ yếu là bất động sản. Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2024, BIDV ghi nhận tổng giá trị tài sản, giấy tờ có giá được thế chấp, cầm cố, chiết khấu lên tới 3,32 triệu tỷ đồng, trong khi VietinBank đạt gần 3,29 triệu tỷ đồng – cho thấy sự tương đồng đáng chú ý giữa các “ông lớn” quốc doanh trong chiến lược tín dụng gắn chặt với thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tưởng chừng vững chãi ấy là những vết rạn đang âm thầm lan rộng. Theo SSI Research, trong quý I/2025, nợ xấu tại các ngân hàng vẫn chưa được cải thiện đáng kể, đặc biệt là đối với các khoản vay liên quan đến dự án bất động sản chưa hoàn thiện pháp lý – vốn đang bị “tắc nghẽn” cả về thanh khoản lẫn niềm tin của nhà đầu tư.

Hệ quả là một phần các khoản vay mua nhà gắn với các dự án này đã bị chuyển nhóm thành nợ xấu, làm tăng tỷ lệ nợ xấu tại một số ngân hàng thương mại cổ phần.

Không dừng lại ở đó, khối ngân hàng thương mại nhà nước cũng chịu áp lực từ việc tái cơ cấu khoản vay đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực vật liệu xây dựng – ngành phụ trợ đang chịu tác động dây chuyền từ bất động sản.

Tỷ lệ nợ xấu trung bình tại 24 ngân hàng được SSI Research theo dõi đã vọt lên 2,46% trong quý I/2025, tiệm cận mức đỉnh 2,58% của quý I/2023. Đáng chú ý, các khoản vay quá hạn tăng mạnh 11,6% chỉ trong một quý, trong đó nợ nhóm 2 tăng 2,8% và nợ xấu tăng tới 20,4% so với quý trước – một chỉ dấu đáng lo ngại cho thấy vòng xoáy rủi ro đang lấn sâu vào hệ thống tín dụng.

Trong bối cảnh đó, điều đáng nói là các ngân hàng lại tỏ ra không quá chủ động trong việc trích lập dự phòng rủi ro. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm xuống chỉ còn 88,7% – mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, phản ánh một mức độ "nương tay" nhất định trong ứng phó với rủi ro tín dụng.

Báo cáo từ Công ty chứng khoán VPBankS cho biết chi phí dự phòng của 11 ngân hàng được phân tích chỉ đạt 0,24% dư nợ cho vay trong quý I/2025 – giảm so với mức 0,30% cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy một nghịch lý: nợ xấu tăng nhưng dự phòng lại giảm, trong khi áp lực triển khai chuẩn mực kế toán quốc tế IFRS – với yêu cầu thận trọng hơn trong trích lập – đang ngày một gần.

Vietcombank, Sacombank, TPBank và VIB là những ngân hàng ghi nhận mức giảm mạnh nhất về chi phí dự phòng, một phần do kỳ vọng vào khả năng phục hồi của thị trường và những chính sách hỗ trợ từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo rằng sự chủ quan trong giai đoạn này có thể khiến hệ thống ngân hàng đối diện với nguy cơ "gánh nặng kép" nếu thị trường bất động sản không phục hồi như kỳ vọng.

Trong ngắn hạn, các chuyên gia vẫn lạc quan cho rằng tỷ lệ nợ xấu sẽ đạt đỉnh trong nửa đầu năm 2025 trước khi bắt đầu hạ nhiệt nhờ chính sách lãi suất thấp và các giải pháp cơ cấu nợ đang được triển khai.

Tuy nhiên, về dài hạn, việc quá phụ thuộc vào bất động sản như một “điểm tựa” cho tín dụng có thể khiến hệ thống ngân hàng dễ tổn thương trước những biến động không lường trước của thị trường này – nơi mà giá trị tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng phản ánh được rủi ro thực chất của khoản vay.

 Thị trường bất động sản trở nên sôi động trở lại, điều này sẽ hỗ trợ tăng cường thanh khoản và tạo điều kiện thuận lợi cho việc bán các tài sản đảm bảo nhằm xử lý nợ xấu, 

Thị trường BĐS khởi sắc, chất lượng tài sản ngân hàng tăng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản dần ấm lên sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, chất lượng tài sản của các ngân hàng thương mại đang ghi nhận những tín hiệu cải thiện rõ rệt.

Nhiều chuyên gia tài chính và các tổ chức phân tích độc lập đều đồng thuận rằng sự hồi phục này không chỉ hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản mà còn góp phần tích cực trong việc xử lý và thu hồi nợ xấu, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng và lành mạnh hóa bảng cân đối kế toán của các ngân hàng.

Báo cáo phân tích ngành ngân hàng do Công ty chứng khoán VPBankS công bố gần đây cho thấy, dù số liệu tài chính quý I/2025 của các ngân hàng vẫn đang trong quá trình kiểm toán, nhưng các khoản mục "thu nhập khác" – đặc biệt là từ thu hồi nợ đã xóa sổ – đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể, phản ánh tác động tích cực từ thị trường bất động sản.

Riêng trong năm tài chính 2024, thu nhập từ hoạt động xử lý nợ xấu đã chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu thu nhập khác của ba ngân hàng thương mại nhà nước lớn nhất: Vietcombank (84%), BIDV (88%) và VietinBank (79%). Đây cũng chính là ba ngân hàng có tổng tài sản và quy mô tín dụng dẫn đầu trong nhóm 11 ngân hàng được VPBankS theo dõi.

Bước sang quý I/2025, các khoản thu từ thu hồi nợ xấu của ba ngân hàng trên tiếp tục tăng mạnh, lên tới 51% so với cùng kỳ năm trước. Nếu xét theo tỷ lệ trên dư nợ cho vay, chỉ số này cũng tăng thêm 2 điểm cơ bản – một dấu hiệu cho thấy hiệu quả trong việc thu hồi tài sản đảm bảo và xử lý các khoản nợ tồn đọng.

Bổ sung thêm góc nhìn, SSI Research cho rằng dù thanh khoản thị trường bất động sản quý I/2025 có phần suy giảm so với quý cuối năm 2024, nhưng vẫn tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái – cụ thể tăng khoảng 70-72% tại khu vực Hà Nội.

Đây là cơ sở quan trọng giúp các ngân hàng đẩy mạnh thanh lý tài sản đảm bảo, từ đó thu hồi các khoản nợ xấu đã xử lý trong giai đoạn trước. Tăng trưởng từ nguồn thu này đang trở thành điểm tựa quan trọng, bù đắp cho sự sụt giảm của thu nhập từ phí dịch vụ cũng như mức lợi nhuận đi ngang của hoạt động kinh doanh ngoại hối và trái phiếu trong bối cảnh thị trường tài chính toàn cầu còn nhiều biến động.

Ông Nguyễn Xuân Bình – Giám đốc Khối phân tích của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) – nhận định, nguyên nhân khiến tỷ lệ nợ xấu trong các năm trước tăng cao là do sự suy giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản, cộng với khó khăn trong huy động vốn qua kênh trái phiếu, khiến dòng tiền trả nợ bị tắc nghẽn.

Tuy nhiên, với các biện pháp đồng bộ của Chính phủ nhằm tháo gỡ nút thắt pháp lý, đẩy mạnh đầu tư công, cùng với chính sách tiền tệ linh hoạt nhằm khơi thông dòng tín dụng – nhiều dự án bất động sản đã được tái khởi động, từ đó cải thiện khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

“Việc nhiều khoản nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản được xử lý thành công không chỉ giúp các ngân hàng giảm tỷ lệ nợ xấu mà thậm chí còn có thể hoàn nhập dự phòng, tạo động lực mạnh mẽ cho tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2025”, ông Bình nhấn mạnh.

Rõ ràng, sự hồi phục có kiểm soát của thị trường bất động sản đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực, không chỉ đối với các doanh nghiệp trong ngành mà còn giúp các tổ chức tín dụng cải thiện chất lượng tài sản, củng cố nền tảng tài chính và nâng cao sức chống chịu trước những rủi ro kinh tế vĩ mô tiềm ẩn trong thời gian tới.

Nguồn: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html