Doanh nghiệp bất động sản lỗ lãi đan xen, loay hoay giải quyết nợ

Bức tranh lợi nhuận đan xen

Thị trường bất động sản gần đây được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực, làm bàn đạp tiến vào chu kỳ mới. Pháp lý dự án được tháo gỡ, nguồn cung thị trường cải thiện, thanh khoản gia tăng giúp nhiều doanh nghiệp thoát khỏi vòng xoáy, hồi phục tình hình kinh doanh, hái "quả ngọt".

Khả quan nhất đến thời điểm này là kết quả kinh doanh của Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) với doanh thu thuần đạt gần 15.698 tỷ đồng, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Sau khi trừ các khoản chi phí, công ty ghi nhận lợi nhuận hợp nhất sau thuế 2.652 tỷ đồng, gấp gần 3 lần.

Nguyên nhân khiến lợi nhuận doanh nghiệp tăng vọt đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản tăng 76% lên gần 7.200 tỷ đồng.

Số liệu tài chính cũng phần nào minh chứng cho nhận định của ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes - tại phiên họp đại hội đồng cổ đông thường niên năm nay. Ông cho biết thị trường bất động sản có nhiều triển vọng tươi sáng, dù vẫn phải đối mặt với những thách thức và biến động nhất định nhưng phần lớn là thuận lợi.

Ông Lê Tiến Công - Kế toán trưởng công ty - cũng cho biết động lực doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm nay chủ yếu đến từ 3 trụ cột chính. Đầu tiên là việc tiếp tục xây dựng, thực hiện, bàn giao các dự án đã mở bán trong các năm trước. Thứ 2 là doanh nghiệp tiếp tục mở bán cả dự án đang triển khai. Thứ 3 là động lực tăng trưởng đến từ việc bán buôn lô lớn.

Một doanh nghiệp bất động sản khác ở phía Bắc có kết quả kinh doanh khả quan trong quý đầu năm là Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã chứng khoán: VPI).

Trong một tài liệu, ông Tô Như Toàn - Chủ tịch HĐQT Văn Phú - Invest - nhận định lĩnh vực bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực ở hầu hết khía cạnh, trong đó phục hồi mạnh mẽ nhất là phân khúc căn hộ, chung cư, trải khắp cả 3 miền từ Bắc tới Nam.

Tuy nhiên, ông Toàn cũng cẩn trọng đề cập việc chu kỳ thị trường bất động sản thông thường khoảng 10 năm nhưng với sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị những năm gần đây, chu kỳ này có sự thay đổi và không theo quy luật phổ biến trước đây. Vì vậy, doanh nghiệp luôn duy trì sự thận trọng cần thiết trước mỗi quyết định kinh doanh và đầu tư dựa vào việc phân tích quy luật thị trường hợp lý.

Quý đầu năm, công ty này ghi nhận lợi nhuận sau thuế ở mức hơn 142 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp lý giải lợi nhuận tăng mạnh đến từ việc ghi nhận doanh thu cho thuê căn hộ và chuyển nhượng bất động sản cùng một số doanh thu dịch vụ khác.

Một phần quan trọng khác là chi phí lãi vay của doanh nghiệp giảm mạnh so với cùng kỳ do Văn Phú - Invest và các công ty con đã tất toán các khoản vay đến hạn. Vì vậy, lợi nhuận từ hoạt động tài chính ghi nhận ở mức 122 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ.

Doanh nghiệp bất động sản có lãi, lỗ đan xen trong quý đầu năm (Ảnh minh họa: Trịnh Nguyễn).

Chung đà tăng, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) có doanh thu gấp hơn 6 lần cùng kỳ năm trước, đạt hơn 1.291 tỷ đồng, phần lớn đến từ doanh thu bàn giao dự án. Sau khi trừ đi chi phí, lợi nhuận đạt hơn 108 tỷ đồng, cao nhất quý kể từ năm 2022 và cải thiện mạnh so với số lỗ cùng kỳ năm trước.

Doanh nghiệp cho biết kết quả kinh doanh quý 1 tăng trưởng mạnh chủ yếu nhờ việc tiếp tục bàn giao sản phẩm tại các dự án ở TPHCM, Cần Thơ, Đồng Nai. Ngoài ra, 4 tháng đầu năm, công ty cũng đạt doanh số 2.576 tỷ đồng, gấp gần 2,2 lần so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đạt được đà tăng trưởng vào quý đầu năm - thường được xem là quý thấp điểm trong năm, do liên quan tới nghỉ Tết. Tập đoàn Hà Đô (mã chứng khoán: HDG) nêu lợi nhuận sau thuế quý đầu năm đạt gần 207 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước.

Trước đó, năm 2024, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đã giảm hơn 48% so với năm trước. Hà Đô giải thích sản lượng đầu tư trong năm 2024 thấp hơn so với kế hoạch do pháp lý tại các dự án hiện hữu vẫn còn nhiều vướng mắc hệ quả từ việc thay đổi các cơ chế chính sách.

Những vướng mắc này một phần nguyên nhân khiến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp chưa được cải thiện trong quý đầu năm nay. Công ty nêu việc không ghi nhận doanh thu bất động sản cùng với trích lập chênh lệch giá bán điện dự án Điện mặt trời Hồng Phong 4 là nguyên nhân dẫn tới lợi nhuận sau thuế giảm mạnh.

Còn Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) công bố quý I lỗ hơn 476 tỷ đồng, chủ yếu do lỗ chênh lệch tỷ giá và hoạt động khác. Tuy nhiên, số lỗ đã cải thiện hơn so với mức âm gần 601 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Doanh thu gấp 2,5 lần cùng kỳ, đạt hơn 1.778 tỷ đồng, được ghi nhận từ việc bàn giao nhiều dự án.

Tại ngày 31/3, tổng tài sản của tập đoàn đạt hơn 234.807 tỷ đồng. Hàng tồn kho ghi nhận 148.639 tỷ đồng. Trong đó, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 95%, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành, hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Nỗ lực xử lý nợ vay

Bên cạnh doanh thu, lợi nhuận tăng, trong quý vừa qua Vinhomes cũng tăng vay nợ để tài trợ cho các dự án. Tổng dư nợ vay dài hạn và ngắn hạn tại ngày 31/3 của doanh nghiệp gần 87.950 tỷ đồng, tăng 8% so với hồi đầu năm. Phần lớn nợ vay tăng do việc phát hành trái phiếu. Tỷ lệ nợ vay so với vốn chủ sở hữu của Vinhomes tăng từ 37% lên mức 39% tại thời điểm cuối quý đầu năm.

Trong quý, công ty này phát hành các lô trái phiếu do Công ty cổ phần Chứng khoán Kỹ thương Việt Nam là đơn vị tư vấn phát hành, lãi suất thường cố định 12%/năm. Các lô trái phiếu này không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoặc cổ phiếu niêm yết.

Ngoài tăng trưởng doanh thu lợi nhuận, nợ vay của Văn Phú - Invest cũng tăng cao. Cụ thể, tổng dư nợ vay dài hạn và ngắn hạn tại ngày 31/3 đạt gần 5.951 tỷ đồng, tăng 31% so với hồi đầu năm. Phần lớn nợ vay tăng do các khoản vay dài hạn ngân hàng (khoảng 1.434 tỷ đồng). Các khoản vay này được cung cấp vốn bởi nhiều ngân hàng như Vietcombank, MB, SHB, VPBank.

So với Vinhomes, tỷ lệ nợ vay so với vốn chủ sở hữu của Văn Phú ở mức khá cao, tăng từ 90% hồi đầu năm lên mức 114% tại thời điểm cuối quý I.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn gồng mình với nợ vay (Ảnh minh họa: Trịnh Nguyễn).

Một số công ty khác có tỷ lệ nợ vay ở mức an toàn hoặc thấp như Hà Đô, Nam Long. Tổng nợ vay của Hà Đô tại ngày 31/3 giảm nhẹ khoảng 2% so với đầu năm do giảm nợ vay dài hạn. Các khoản vay dài hạn của công ty chủ yếu là vay ngân hàng, không có dư nợ vay trái phiếu. Công ty này duy trì mức nợ vay so với vốn chủ sở hữu tại thời điểm cuối quý I là 63%.

Hay tại ngày 31/3, Nam Long có 4.395 tỷ đồng tiền và tương đương tiền. Tổng nợ vay tài chính là 7.101 tỷ đồng, bao gồm 58% là nợ vay dài hạn và không thay đổi nhiều so với đầu năm. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu chỉ 49%, ở mức an toàn.

Đáng kể nhất là câu chuyện nợ vay của Tập đoàn Novaland. Tại ngày 31/3, tổng nợ vay tài chính ở mức 59.258 tỷ đồng, trong đó 54% là nợ vay ngắn hạn. Nợ vay giảm hơn 2.300 tỷ đồng trong 3 tháng đầu năm, chủ yếu giảm ở nợ vay ngắn hạn. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu là 1,2 lần.

Tuy nhiên, tập đoàn cho biết nợ vay đã giảm gần 4% so với cuối năm 2024 và giảm gần 9% so với cuối năm 2022 - thời điểm trước tái cấu trúc. Riêng trái phiếu trong nước, Novaland đã giảm 18% dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ và gia hạn hơn 4.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành riêng lẻ, trái phiếu phát hành ra công chúng so với cuối năm 2022.

Thị trường ghi nhận từ đầu năm đến nay, một số doanh nghiệp, bao gồm cả bất động sản, chậm trả lãi trái phiếu, phản ánh tình hình tài chính khó khăn. 

Trong một thông cáo gần đây, Novaland nêu với tình hình tài chính hiện tại, nhất là khi công tác gỡ vướng pháp lý dự án chưa đạt như kỳ vọng đã làm ảnh hưởng lớn đến nguồn thu cũng như tiến độ giải ngân các khoản vay. Từ nay cho đến cuối năm 2026, tập đoàn không sắp xếp được dòng tiền để thanh toán được các khoản nợ.

Tuy nhiên, ban lãnh đạo công ty cho biết đã có phương án và lộ trình chi tiết để thanh toán cho từng nhóm. Novaland lên kế hoạch chi trả phần lớn các khoản nợ vay trong vòng 3 năm tới, như gia hạn thời gian thanh toán, đàm phán tái cấu trúc nợ, thay đổi kế hoạch trả lãi.

Gần nhất, Novaland xin ý kiến cổ đông phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ cho một số cổ đông đã bán tài sản đảm bảo để trả nợ cho tập đoàn trong các khoản vay, trái phiếu, bao gồm 2 cổ đông lớn là NovaGroup và Diamond Properties.

Áp lực đáo hạn trái phiếu cũng đến với nhóm bất động sản trong năm nay. Theo ước tính của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 8 tháng còn lại của năm, khoảng 163.212 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản, chiếm 53%.

Nguồn: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm