ថ្មីៗនេះ ក្រសួងសំណង់ បានស្នើរកំណត់ថ្មីលើប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះលើកទីពីរ និងជាបន្តបន្ទាប់ ដើម្បីគ្រប់គ្រងការរំពឹងទុកអចលនទ្រព្យ និងធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះ។ ជាពិសេស អ្នកទិញផ្ទះទីពីរអាចខ្ចីបានត្រឹមតែ 50% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យា ហើយសម្រាប់ផ្ទះទីបី និងលើសពីនេះ ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីមិនអាចលើសពី 30% បានទេ។
ក្នុងសិក្ខាសាលា “ឌិកូដលំហូរមូលធនអចលនទ្រព្យ និងឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ” ដែលរៀបចំដោយកាសែត Lao Dong មេធាវី Pham Thanh Tuan មេធាវីនៃសមាគមមេធាវី ហាណូយ អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនវត្ថុបានផ្តល់យោបល់លើសំណើនេះ។
តាមទស្សនៈផ្លូវច្បាប់ តើអ្នកគិតយ៉ាងណាចំពោះសំណើរដាក់កម្រិតឥណទានសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះទីពីរ ឬច្រើនជាងនេះ?
- សរុបមក សំណើរកំណត់ឥណទានដល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជាច្រើន រួមទាំងផ្ទះទីពីរ ទ្រឹស្តីនឹងធ្វើឱ្យម្ចាស់អចលនទ្រព្យជាច្រើនមានការពិបាក។
ព្រោះជាធម្មតាអ្នកទិញផ្ទះ ជាពិសេសអ្នកវិនិយោគត្រូវប្រើអានុភាពផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងមានការរួមបញ្ចូលគ្នានៃភាគីទាំង 3 ដូចជាអ្នកវិនិយោគ ធនាគារ និងអ្នកទិញផ្ទះ។
ការដាក់កម្រិតឥណទានសម្រាប់លំនៅឋានទីពីរ និងលើសពីការស្នើឡើងដោយក្រសួងសំណង់ នឹងប៉ះពាល់ដល់ធនធានដើមទុនរបស់ធនាគារសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ ជាបឋម សំណើនេះនឹងប៉ះពាល់ដល់ចំនួនប្រតិបត្តិការរវាងវិនិយោគិន និងអ្នកទិញផ្ទះ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សំណើនេះមានលក្ខណៈសមហេតុផលជាមូលដ្ឋាន ហើយត្រូវបានចាត់ទុកថាជាវិធានការមួយដែលត្រូវអនុវត្តជាមួយនឹងផែនទីបង្ហាញផ្លូវសមស្រប និងស្ថិតក្រោមកាលៈទេសៈសមស្រប។ ក្រឡេកមើលការពិតទីផ្សារ ការអនុវត្តគោលនយោបាយប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពទាមទារលក្ខខណ្ឌពីរ៖ លក្ខខណ្ឌចាំបាច់ និងលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់។
តម្រូវការជាមុនគឺមូលដ្ឋានទិន្នន័យទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទិន្នន័យត្រូវតែស្អាត រស់រវើក ពេញលេញ និងទាន់សម័យជានិច្ច។
ដោយសារតែនៅពេលដែលយើងមិនមានទិន្នន័យពេញលេញនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ លើចំនួនផ្ទះដែលមនុស្សម្នាក់ៗមាន នោះមិនមានមូលដ្ឋានដើម្បីកំណត់ថាតើអចលនទ្រព្យប៉ុន្មានដែលបុគ្គលម្នាក់ៗមាននោះទេ។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាតម្រូវការជាមុន។
លក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការអនុវត្តគឺថាគោលការណ៍របស់យើងត្រូវតែស្រប។ បន្ថែមពីលើគោលនយោបាយឥណទាន យើងត្រូវអនុវត្តគោលនយោបាយថ្មីលើអត្រាការប្រាក់ និងពន្ធប្រឆាំងនឹងការរំពឹងទុក។ អ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺការកែលម្អការផ្គត់ផ្គង់។
ខ្ញុំគិតថាសំណើខាងលើគឺសមហេតុផលជាមូលដ្ឋាន ប៉ុន្តែនៅពេលអនុវត្ត ត្រូវតែមានលក្ខខណ្ឌជាក់លាក់ទាក់ទងនឹងទិន្នន័យ និងធានាការធ្វើសមកាលកម្ម។ មានតែពេលនោះទេ គោលនយោបាយខាងលើនឹងមានទាំងគោលដៅ និងភាពត្រឹមត្រូវ។
តើសំណើនេះមានមូលដ្ឋានច្បាប់ច្បាស់លាស់ទេ ហើយប្រសិនបើអនុវត្តបាន តើត្រូវបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិអ្វីខ្លះ ដើម្បីជៀសវាងការប៉ះទង្គិចជាមួយច្បាប់ផ្សេងៗ ដូចជាច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់ភូមិបាល ឬច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន លោកម្ចាស់?
ដូចដែលបានរៀបរាប់រួចមក មានកត្តាពីរដែលសំខាន់បំផុតគឺការធ្វើសមកាលកម្មគោលនយោបាយ ដែលមានន័យថាការដកចេញនូវការលំបាកផ្នែកច្បាប់ និងឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោង។
ព្រោះអ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺបង្កើតប្រភពផ្គត់ផ្គង់ដើម្បីធានាកត្តាផ្គត់ផ្គង់និងតម្រូវការ។ យើងបានធ្វើរឿងនេះបានយ៉ាងល្អក្នុងរយៈពេលកន្លងមក នៅពេលដែលចំនួននៃគម្រោងដែលត្រូវបានដោះស្រាយ និងអនុវត្តនៅលើទីផ្សារបានបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់។
ជាឧទាហរណ៍ បញ្ហាអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានដោយគ្មានដី ទីក្រុងហាណូយតែម្នាក់ឯងបានដោះស្រាយសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 298 ដែលមានផ្ទៃដីប្រហែល 1,500 ហិកតា។ ការដោះស្រាយបែបនេះតម្រូវឱ្យមានការធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ជាច្រើន។
ទីពីរ ស្តីពីគោលនយោបាយឥណទាន។ គោលនយោបាយឥណទានពាក់ព័ន្ធនឹងកត្តាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើន មិនត្រឹមតែច្បាប់ស្តីពីស្ថាប័នឥណទាន និងច្បាប់ពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀតប៉ុណ្ណោះទេ។ នេះតម្រូវឱ្យមានការគ្រប់គ្រងគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ គោលនយោបាយសារពើពន្ធ និងគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ។
លើសពីនេះ ខ្ញុំស្នើឱ្យមានការបង់ពន្ធរីកចម្រើនលើអ្នកកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាច្រើន។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ "ឆ្អឹងខ្នង" ដើម្បីកែលម្អបញ្ហានេះគឺជាកត្តាទិន្នន័យ។ បើគ្មានទិន្នន័យគ្រប់គ្រាន់ទេ យន្តការគោលនយោបាយទាំងអស់មិនអាចត្រូវបានអនុវត្តប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនោះទេ។ រាល់យន្តការគោលនយោបាយត្រូវតែផ្អែកលើទិន្នន័យពេញលេញ និងតម្លាភាព។
ប្រសិនបើគោលការណ៍នេះត្រូវបានអនុវត្ត តើអ្នកគិតថាអ្វីនឹងក្លាយជាការលំបាកធំបំផុតក្នុងដំណើរការអនុវត្ត?
- នេះក៏ជាកង្វល់របស់ប្រទេសជាច្រើន មិនត្រឹមតែវៀតណាមប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏មានប្រទេសផ្សេងទៀតផងដែរ នៅពេលអនុវត្តគោលនយោបាយពន្ធ ឬឥណទាន ដោយផ្អែកលើចំនួនអចលនទ្រព្យដែលមនុស្សម្នាក់ៗកាន់កាប់ ឬគ្រប់គ្រង។
តាមពិតបញ្ហានៅទីនេះមានកត្តាសំខាន់ពីរដែលត្រូវវាយតម្លៃ។ ជាដំបូង យើងត្រូវបែងចែកឱ្យបានច្បាស់លាស់រវាងអាកប្បកិរិយាប៉ាន់ស្មាន និងអាកប្បកិរិយាកម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។
នេះគឺជាការងារដ៏លំបាកមួយ ព្រោះជាឧទាហរណ៍ អ្នកប្រមើលមើលអាចសុំឪពុកម្តាយ បងប្អូន ឬសាច់ញាតិរបស់គាត់ឱ្យចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យក្នុងនាមខ្លួន ដើម្បីជៀសវាងគោលនយោបាយ។ ប្រសិនបើផ្អែកលើចំនួនអចលនទ្រព្យ គោលនយោបាយមិនអាចសម្រេចគោលដៅបានទេ។
ជាឧទាហរណ៍ អ្នកប្រមើលមើលដែលសុំឱ្យឪពុកម្តាយ បងប្អូនបង្កើត ឬសាច់ញាតិរបស់ពួកគេឈរឈ្មោះរបស់ពួកគេលើអចលនទ្រព្យទាំងនោះនឹងត្រូវបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងករណីនេះ។
គោលនយោបាយខាងលើ ប្រសិនបើផ្អែកលើចំនួនអចលនទ្រព្យ គឺជាលក្ខខណ្ឌចាំបាច់ ប៉ុន្តែនឹងមិនគ្រប់គ្រាន់នោះទេ។ ដើម្បីកំណត់គោលដៅត្រឹមត្រូវ ចាំបាច់ត្រូវអនុវត្តឧបករណ៍ និងវិធានការផ្សេងទៀត ដូចជាការអនុវត្តពន្ធរីកចម្រើន។
ទី២ មូលដ្ឋានទិន្នន័យអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នកំពុងស្ថិតក្នុងដំណើរការបញ្ចប់ និងធ្វើសមកាលកម្ម។ វិស័យធនធានគ្រប់គ្រងទិន្នន័យដីធ្លី វិស័យសំណង់គ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋាន វិស័យពន្ធដារគ្រប់គ្រងទិន្នន័យពន្ធ ការិយាល័យសារការីគ្រប់គ្រងទិន្នន័យសារការី និងធនាគារគ្រប់គ្រងទិន្នន័យឥណទាន។
ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ការបង្រួបបង្រួម ការចែករំលែក និងការធ្វើសមកាលកម្មនៃទិន្នន័យទាំងនេះ ដើម្បីបង្កើតជាមូលដ្ឋានទិន្នន័យទូទៅនៅតែស្ថិតក្នុងដំណើរការបញ្ចប់នៅឡើយ។ ដូច្នេះនៅពេលបញ្ចេញប្រាក់កម្ចី ធនាគារពាណិជ្ជមិនមានមូលដ្ឋានទិន្នន័យពេញលេញដើម្បីកំណត់ថាតើបុគ្គលម្នាក់មានអចលនទ្រព្យប៉ុន្មាននោះទេ។
ជាការពិត ធនាគារក៏បានទទួលស្គាល់ថា ពួកគេមិនអាចកំណត់បានត្រឹមត្រូវនូវចំនួនអចលនទ្រព្យដែលជាកម្មសិទ្ធិ ឬគ្រប់គ្រងដោយបុគ្គលនោះទេ។ ដូច្នេះ ការទទួលខុសត្រូវលើការវាយតម្លៃប្រាក់កម្ចីដោយផ្អែកលើចំនួនអចលនទ្រព្យគឺជាបញ្ហាប្រឈមធំ។ នេះគឺជាឧបករណ៍ចាំបាច់ ប៉ុន្តែពេលវេលា និងផែនទីបង្ហាញផ្លូវសម្រាប់ការដាក់ពាក្យត្រូវតែយកមកពិចារណា។
ទាក់ទងនឹងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យក្នុងការបែងចែករវាងអ្នកទិញផ្ទះពិតប្រាកដ និងអ្នកប៉ាន់ស្មាន ប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ច្រើនតែពឹងផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់ និងប្រភពលុយដើម្បីគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង។
តាមរយៈទិន្នន័យវិក្កយបត្រអគ្គិសនី និងទឹក តើអ្នកណាជាអ្នកបង់ថ្លៃជាដើម ដើម្បីកំណត់ពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យពិតប្រាកដ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ការអនុវត្តលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យទាំងនេះនៅតែពិបាកខ្លាំង ដោយសារទិន្នន័យពាក់ព័ន្ធមានកម្រិត។
ដូច្នេះ បើទោះបីជាមានគោលបំណងសម្រាប់ស្តង់ដារដូចជាប្រទេស OECD ក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលបច្ចុប្បន្ន យើងត្រូវមានផែនទីបង្ហាញផ្លូវដើម្បីបំពេញមូលដ្ឋានទិន្នន័យជាបណ្តើរៗ ដើម្បីឲ្យគោលនយោបាយពន្ធ និងឥណទានផ្អែកលើកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យពិតជាមានប្រសិទ្ធភាព។
សូមអរគុណ!
ប្រភព៖ https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html
Kommentar (0)