Dịch vụ "cứu nhà" giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc

(Dân trí) - Một ngành kinh doanh ngầm đang phất lên từ làn sóng vỡ nợ, trong khi các quỹ tỷ USD ồ ạt rút vốn. Hai thái cực ấy phơi bày vết nứt ngày càng sâu của thị trường địa ốc Trung Quốc.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc chìm trong sắc đỏ suốt 4 năm, một câu chuyện lạ lùng đang lan truyền trên mạng xã hội. Khi hàng triệu chủ nhà đối mặt với viễn cảnh "âm vốn" (giá trị căn nhà thấp hơn khoản nợ ngân hàng còn lại) và nguy cơ mất trắng tài sản, một giải pháp bất ngờ xuất hiện: ngay cả khi bị ngân hàng siết nợ, bạn vẫn có thể giữ lại ngôi nhà của mình một cách hợp pháp.

Sự tò mò đã thôi thúc một phóng viên của Lianhe Zaobao thử tìm hiểu. Chỉ vài ngày sau khi để lại bình luận dưới một bài đăng, anh đã nhận được hơn chục tin nhắn từ các "chuyên gia", tất cả đều quả quyết có thể giúp "cứu nhà".

Đây chính là cánh cửa hé mở một ngành kinh doanh trong bóng tối, một dịch vụ độc đáo ra đời từ chính sự tuyệt vọng của thị trường.

Trong bối cảnh bất động sản Trung Quốc đóng băng, một ngành kinh doanh cứu nhà trong bóng tối đang hốt bạc nhờ những chủ nhà "âm vốn" tìm cách giữ lại tài sản bằng chiêu trò mua lại khoản nợ xấu của chính mình (Ảnh: Reuters).

Chiêu thức giải cứu nhà độc đáo

“Anh không chỉ mất nhà đâu mà coi như tụt lại cả chục năm so với người khác. Chuyện mua lại được căn nhà mới sẽ xa vời lắm”, một nữ chuyên gia cảnh báo qua điện thoại, sau khi dành nửa giờ liền để phân tích những hậu quả nặng nề của việc ngừng trả nợ.

Sau khi khiến khách hàng ngập trong nỗi lo sợ, cô bắt đầu tung “chiêu” đầu tiên: tái cơ cấu khoản vay để giảm số tiền phải trả mỗi tháng, giúp chủ nhà tạm thời trụ vững qua giai đoạn khó khăn. “Chỉ cần anh cố thêm vài năm nữa, giá nhà chắc chắn sẽ tăng trở lại”, cô nói đầy tự tin.

Nhưng bí quyết thực sự chỉ được hé lộ khi khách hàng tỏ ra do dự. Quy trình này phức tạp và táo bạo hơn nhiều.

Đó là chủ động vỡ nợ. Khi đó, chủ nhà sẽ ngừng trả góp, để ngân hàng tịch thu và đưa tài sản ra đấu giá tư pháp.

Đó là "người thân" xuất hiện. Một người thân hoặc bạn bè đáng tin cậy, dưới sự hỗ trợ của "công ty cứu nhà", sẽ tham gia đấu giá và mua lại chính căn nhà đó, thường với mức giá chỉ bằng một nửa giá thị trường. Về mặt giấy tờ, quyền sở hữu đã thay đổi, nhưng trên thực tế, chủ cũ vẫn toàn quyền sử dụng.

Đó còn là mua lại chính khoản nợ của mình. Vì giá đấu giá thấp, khoản nợ ngân hàng vẫn chưa được trả hết. Ngân hàng sẽ tiếp tục truy đòi phần còn lại. Tuy nhiên, nếu chủ nhà không có tài sản nào khác để tịch thu, ngân hàng sẽ "chấm dứt cưỡng chế thi hành án" và bán khoản nợ xấu này cho một công ty quản lý tài sản (AMC) với giá chiết khấu sâu, thường chỉ bằng 30% giá trị gốc. Lúc này, thông qua công ty trung gian, người vỡ nợ có thể mua lại chính khoản nợ của mình với giá rẻ mạt.

Kết quả là vòng luẩn quẩn được khép lại một cách hoàn hảo. Chủ nhà không chỉ giữ được mái ấm mà còn xóa được phần lớn gánh nặng nợ nần. Dĩ nhiên, "phép màu" này không miễn phí.

Dịch vụ "cứu nhà" - hốt bạc trên nỗi đau vỡ nợ

Sự trỗi dậy của các "công ty cứu nhà" chính là minh chứng rõ nét nhất cho quy luật cung - cầu, dù là trong hoàn cảnh bi đát nhất. Khi hàng triệu người đối mặt với cùng một vấn đề, một ngành dịch vụ mới sẽ ra đời để giải quyết nó.

Mô hình kinh doanh của họ dựa trên việc khai thác các kẽ hở pháp lý và sự thiếu thông tin của khách hàng. Mức phí dịch vụ không hề rẻ, dao động từ 5% giá trị khoản vay ban đầu, hoặc từ 8% đến 20% số dư nợ còn lại. Với những khoản thế chấp hàng triệu nhân dân tệ, đây là một con số khổng lồ.

"Chúng tôi không lấy tiền của anh. Chúng tôi chỉ lấy phần vốn dĩ anh phải trả cho ngân hàng thôi", một nữ chuyên gia trần tình. Lập luận này, dù có phần ngụy biện, lại đánh trúng tâm lý của những người đang cùng quẫn: thà trả một khoản phí lớn để giữ lại tài sản và giảm nợ, còn hơn mất trắng tất cả.

Quy mô của thị trường này đang phình to nhanh chóng. Trên nền tảng RedNote, chủ đề "vỡ nợ thế chấp" đã thu hút gần 60 triệu lượt xem. Các công ty khoe rằng họ có kinh nghiệm xử lý nợ xấu cho đủ loại tài sản, từ căn hộ, văn phòng, đến khách sạn, nhà máy và hiện đã hoạt động trên toàn quốc.

Những con số thống kê cũng phần nào xác thực điều này. Dữ liệu của Guoxinda cho thấy, chỉ riêng trong năm 2024, đã có 658.000 tài sản bị đưa ra đấu giá tư pháp, tăng 51,69% so với năm trước. Các viện nghiên cứu khác thậm chí còn đưa ra con số cao hơn, lên tới 1,6 triệu căn.

Tuy nhiên, giới phân tích cảnh báo rằng dịch vụ cứu nhà chỉ là một liều thuốc giảm đau tạm thời, không thể chữa được căn bệnh gốc rễ. Những chủ nhà tham gia vào quy trình này đang đặt mình vào một ranh giới pháp lý mờ mịt, có nguy cơ rơi vào các vòng xoáy kiện tụng phức tạp và khủng hoảng tín dụng nghiêm trọng hơn trong tương lai.

Ở tầm vĩ mô, việc các khoản nợ xấu được "xào nấu" và chuyển giao lòng vòng như vậy chẳng khác nào gieo thêm một quả bom hẹn giờ vào hệ thống tài chính vốn đã mong manh của Trung Quốc.

Các nhà đầu tư quốc tế lại đang ráo riết bán tháo tài sản trị giá 140 tỷ USD với mức lỗ nặng kỷ lục. Trong ảnh là 2 lô đất dân cư gần như bỏ trống trong một dự án tại thành phố Qidong, Trung Quốc thuộc quyền kiểm soát của Oktree Capital Management (Ảnh: Bloomberg).

Cuộc tháo chạy tàn khốc: 140 tỷ USD bất động sản thương mại "bốc hơi"

Ở một thái cực hoàn toàn đối lập với những nỗ lực níu kéo tài sản của người dân, các nhà đầu tư quốc tế lại đang thực hiện một cuộc tháo chạy quy mô lớn và tàn khốc. Khoản đặt cược trị giá gần 140 tỷ USD mà họ đã rót vào các tòa văn phòng, trung tâm mua sắm, kho bãi tại Trung Quốc trong suốt 15 năm qua giờ đây đang trở thành một gánh nặng khổng lồ.

Những cái tên lừng lẫy trên bản đồ tài chính toàn cầu như BlackRock, Carlyle Group, HSBC hay Standard Chartered đều đang tìm mọi cách để rút lui, kể cả việc phải bán tài sản với mức lỗ nặng.

Theo Bloomberg Intelligence, tổng giá trị các thương vụ bán tháo tài sản (distressed sales) tại Trung Quốc đã lên tới 16 tỷ USD trong giai đoạn 2023 - 2024, chiếm 22% tổng giao dịch năm ngoái - một tỷ lệ cao chưa từng có. Giới ngân hàng và đầu tư ước tính, giá trị vốn của các tòa văn phòng hạng A tại Bắc Kinh và Thượng Hải đã bốc hơi ít nhất 40% so với đỉnh điểm năm 2019.

Những thương vụ "bỏ của chạy người" kinh điển đã trở thành câu chuyện được truyền tai nhau trong giới tài chính.

Cú "xóa sổ" của BlackRock: Cuối năm 2024, sau khi không thể bán được hai tòa nhà văn phòng tại khu phức hợp Waterfront Place (Thượng Hải), quỹ của BlackRock đã quyết định từ bỏ tài sản, để mặc cho ngân hàng Standard Chartered xử lý khoản vay 780 triệu nhân dân tệ. Động thái này khiến khoản đầu tư vốn chủ sở hữu 420 triệu nhân dân tệ của họ bốc hơi hoàn toàn.

Thương vụ lỗ 50% của Carlyle: Cũng tại Thượng Hải, quỹ của Carlyle Group đã bán tòa nhà The Crest với giá 826 triệu nhân dân tệ, chỉ bằng 57% so với giá họ mua vào gần một thập kỷ trước, thậm chí còn thấp hơn cả khoản vay thế chấp 1 tỷ nhân dân tệ.

"Venice phương Đông" của Oaktree: Ngay cả quỹ "kền kền" chuyên săn lùng tài sản khó khăn như Oaktree Capital cũng phải chật vật với siêu dự án nghỉ dưỡng Evergrande Venice mà họ tịch thu từ Evergrande. Giá nhà tại đây đã giảm hơn một nửa so với mức đỉnh.

Ngay cả phân khúc logistics, từng được coi là điểm sáng nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, cũng không thoát khỏi tình trạng dư cung. Blackstone, một trong những tay chơi lớn nhất, được cho là phải chấp nhận giảm giá thuê trung bình 25% để giữ chân khách hàng.

Lời giải không thể chỉ là "cứu nhà" hay "bán tháo"

Bức tranh càng trở nên ảm đạm hơn khi nhìn vào dữ liệu vĩ mô. Báo cáo mới nhất của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố ngày 20/10 cho thấy, giá nhà mới trong tháng 9 đã giảm 0,4% so với tháng trước - mức giảm hàng tháng nhanh nhất trong vòng 11 tháng.

Sự suy giảm diễn ra trên diện rộng, từ các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thâm Quyến cho đến các đô thị cấp thấp hơn. Goldman Sachs nhận định các thành phố nhỏ đang đối mặt với khó khăn chồng chất do "nền tảng tăng trưởng yếu và tình trạng dư cung nghiêm trọng".

Đối với bất động sản thương mại, tình hình còn tồi tệ hơn. Tỷ lệ văn phòng trống trên toàn Trung Quốc năm 2024 đã đạt gần 25%, mức cao nhất trong lịch sử. Các chủ tòa nhà bị cuốn vào một "cuộc chiến giảm giá" khốc liệt, khiến giá thuê trung bình giảm 6,9% - mức giảm hàng năm mạnh nhất từng được ghi nhận. CBRE dự báo, thị trường Thượng Hải sẽ không thể hấp thụ hết nguồn cung mới trước năm 2028.

Lời cảnh báo về một "thập kỷ mất mát" cho bất động sản thương mại Trung Quốc đang hiện hữu rõ hơn bao giờ hết (Ảnh: Getty).

Câu chuyện người dân trong nước tìm mọi cách giữ nhà và các định chế tài chính quốc tế bán tháo tài sản tại Trung Quốc tuy đối lập nhưng đều là triệu chứng của cùng một căn bệnh: sự sụp đổ niềm tin và mất cân đối cung cầu trầm trọng.

Chiêu thức "cứu nhà" dù thông minh và độc đáo đến đâu cũng chỉ là giải pháp tình thế, một cách để che đậy vết thương đang lở loét thay vì chữa lành nó. Nó không giải quyết được vấn đề gốc rễ là giá nhà đã giảm quá sâu và thu nhập của người dân không còn đảm bảo.

Trong khi đó, cuộc tháo chạy của các nhà đầu tư ngoại là một lá phiếu bất tín nhiệm rõ ràng đối với triển vọng phục hồi của thị trường. Họ không còn tin vào câu chuyện tăng trưởng của bất động sản Trung Quốc.

Chuyên gia Nicholas Wilson của Oxford Economics nhận định đầy cảnh báo: “Đến năm 2030, giá trị danh nghĩa của các tòa nhà có thể còn thấp hơn cả năm 2020”. Theo ông, viễn cảnh về một “thập kỷ mất mát” của bất động sản thương mại Trung Quốc đang dần trở thành hiện thực.

Rõ ràng, lời giải cho cuộc khủng hoảng này không thể nằm ở những mánh khóe tài chính hay những cuộc bán tháo hoảng loạn. Nó đòi hỏi một giải pháp toàn diện hơn, bắt nguồn từ việc phục hồi nền kinh tế, ổn định việc làm và quan trọng nhất là xây dựng lại niềm tin cho cả người dân và nhà đầu tư.

Nguồn: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm