Những thay đổi trong xử lý hồ sơ đất đai từ ngày 1/7/2025

Cụ thể, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, thì việc xử lý đất đai sẽ có những thay đổi quan trọng sau:

Người dân được nộp hồ sơ đất đai bất kỳ đâu trên địa bàn tỉnh

Theo Điều 18, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, hồ sơ địa chính: Theo đó, việc nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4, Điều 21, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh. Hồ sơ địa chính theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 được tập hợp theo đơn vị hành chính cấp xã.

Nghị định cũng quy định rõ: Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư thì được lựa chọn nơi nộp hồ sơ.

Người dân đến làm thủ tục về đất đai tại Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Vinh. Ảnh: Nguyễn Hải

Để đảm bảo tính khả thi và người dân không bị gây khó dễ, Nghị định cũng quy định rõ: Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai không được yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện chỉnh lý hồ sơ, giấy tờ liên quan đến đất đai sau khi sắp xếp, tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp mà thực hiện đồng thời khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính hoặc trên cơ sở nhu cầu của người sử dụng đất.

“

UBND cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các Điều 137, 138, 139 và 140, Luật Đất đai năm 2024 không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định.

Trên cơ sở các quy định trên, người có yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức gồm: (1) Nộp trực tiếp tại các cơ quan nêu trên; (2) Nộp thông qua dịch vụ bưu chính; (3) Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; (4) Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Hiện tại, do Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến ngày 1/7/2025 mới chính thức có hiệu lực và mô hình chính quyền địa phương 2 cấp mới đồng loạt vận hành từ ngày 1/7 (một số xã đã vận hành thử nghiệm từ ngày 20/6/2025) nên phải chờ UBND tỉnh ban hành quy định cụ thể, kèm theo đó là quy chế tiếp nhận và giải quyết liên thông giữa các địa phương nên chính thức mới áp dụng được.

Ngoài ra, theo một cán bộ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ đất đai có tính kỹ thuật pháp lý riêng nên bộ phận "một cửa" của địa phương này rất khó xem xét, chốt hồ sơ đầu vào của địa phương khác hợp lệ hay không, nên trước mắt Văn phòng đăng ký đất đai và Bộ phận "một cửa" tại địa phương nào sẽ tiếp nhận hồ sơ đất đai của địa phương đó. Khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp vận hành ổn định và nhất là điều kiện hạ tầng các bộ phận "một cửa" liên thông được đảm bảo thì người dân ở bất kỳ đâu cũng có thể nộp trực tiếp hoặc gửi qua Bưu điện.

Người dân nạp tiền trước bạ tai Ngân hàng — Người dân nộp tiền trước bạ tại chi nhánh ngân hàng do Chi cục Thuế ủy quyền. Ảnh: Nguyễn Hải

Ông Thái Duy Hùng - Trưởng phòng Giao đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ: Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định đột phá như trên nhưng Chính phủ cũng cho phép các địa phương căn cứ vào tình hình thực tiễn để có quy định chi tiết hơn. Đối chiếu với quy định trên, do hạ tầng chưa đảm bảo nên nhiều khả năng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp sau khi hoạt động một thời gian và bộ phận "một cửa" các xã, Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương liên thông thì quy định này mới thực hiện được.

Phân cấp, phân quyền mạnh cho cấp xã

Theo Điều 21, Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm: Bộ phận "một cửa" theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP lần đầu tiên Chủ tịch UBND cấp xã được phân quyền cấp Giấy chứng nhận QSD đất và chứng nhận sở hữu tài sản (sổ đỏ) gắn liền với đất lần đầu từ ngày 1/7/2025.

Ngoài trường hợp trên, cấp xã còn được giải quyết cấp sổ đỏ trong trường hợp góp đất, điều chỉnh đất đai, xác định lại diện tích đất ở trong thửa có vườn, ao cấp trước ngày 1/7/2024. Một số thẩm quyền trước đây thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh thì nay được phân cấp cho cấp xã như cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức tôn giáo, người Việt định cư ở nước ngoài.

đo đạc — Đo đạc tại thực địa để trích lục, xác định biến động đất đai trước khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức. Ảnh: Nguyễn Hải

Thời hạn giải quyết tối đa trong 3 ngày làm việc. Trường hợp chậm trả kết quả giải quyết hồ sơ theo quy định thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua phương tiện điện tử hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu đăng ký, trong đó nêu rõ lý do.

Nghị định cũng lưu ý: Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư.

Người dân trực tiếp nhận kết quả xử lý hồ sơ đất đai tại Trung tâm Phục vụ hành chính công TP Vinh. Ảnh Nguyễn Hải — Người dân trực tiếp đến nhận kết quả xử lý hồ sơ đất đai tại Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Vinh. Ảnh: Nguyễn Hải

Bổ sung thêm các trường hợp được cấp đổi sổ đỏ

Cụ thể, theo Mục 7 (C) Phần V Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp gồm các trường hợp sau: Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 1/8/2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Ngoài ra, việc cấp đổi Giấy chứng nhận cũng được áp dụng đối với các trường hợp sau:

- Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

- Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

“

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ quy định tại phần này đến bộ phận "một cửa" hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ đề người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là bộ phận "một cửa" thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để Văn phòng thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp và trao (hoặc gửi) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp./.