Quản lý, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản gắn với giải quyết nhà ở cho người dân

Ủy viên Bộ Chính trị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính động viên, tặng quà công nhân thi công dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Lào Cai_Ảnh: TTXVN

1- Bất động sản và thị trường bất động sản là một khái niệm rộng, ngoài vấn đề nhà ở còn bao gồm cả hệ thống bất động sản công nghiệp (khu chế xuất, khu/cụm công nghiệp, nhà xưởng,…), văn phòng cho thuê,… Bất động sản được đề cập ở đây được giới hạn ở bất động sản nhà ở, đất đai, khu đô thị, du lịch,…

Quy mô dân số lớn (hiện nay khoảng 100 triệu người), cùng với hệ thống kết cấu hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông (đường cao tốc, sân bay,…) ngày càng được quan tâm đầu tư, tốc độ đô thị hóa khá nhanh, thu nhập của các tầng lớp nhân dân tăng cao, độ mở của nền kinh tế lớn dẫn tới nhu cầu rất lớn ở nước ta về nhà ở và hệ thống cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe,… Đặc điểm cư trú và phân bố dân cư, mức thu nhập, tâm lý của người dân và mối quan tâm của một bộ phận người nước ngoài ảnh hưởng lớn đến cơ cấu và cấu trúc bất động sản, đặc biệt là nhà ở, khu văn phòng, nghỉ dưỡng,…

Trong những năm qua, với hệ thống cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ngày càng hoàn thiện, độ mở của nền kinh tế lớn và mức độ hội nhập ngày càng sâu rộng, thị trường bất động sản nước ta đã có bước phát triển mạnh mẽ và đạt được nhiều kết quả quan trọng (diện tích nhà ở bình quân đầu người đến hết năm 2023 đạt khoảng 27,8m2, tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản luôn ở mức cao trên 15%/năm; đóng góp ngân sách hằng năm đều trên 11%,... Giá trị thị trường bất động sản chưa kể bất động sản công nghiệp đạt khoảng hàng trăm tỷ USD)⁽¹⁾. Thông qua đầu tư, phát triển thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp lớn có tên tuổi, uy tín; hình thành nhiều khu đô thị văn minh, hiện đại với tiện ích đồng bộ, nhiều khu nghỉ dưỡng đẳng cấp khu vực và quốc tế,...

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, thị trường bất động sản còn một số hạn chế, như:

Một là, tình trạng lệch pha cung - cầu do đầu tư bất động sản chưa hợp lý giữa các khu vực và địa phương dẫn tới thiếu thừa cục bộ sản phẩm bất động sản. Hàng hóa bất động sản chủ yếu là đất nền (một số khu vực có quy hoạch, ven đô, cạnh các hệ thống giao thông,…), nhà biệt thự, căn hộ chung cư giá cao tại khu đô thị, khu nghỉ dưỡng,... Nguồn cung bất động sản có giá thấp, phù hợp với nhu cầu thực của đại bộ phận người dân còn thiếu, khả năng tạo lập gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là phân khúc phù hợp với người dân, như nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, thời điểm năm 2023 nhiều phân khúc bất động sản đã vượt dự báo đến năm 2025, có đến 57% người lao động có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở xã hội, nhà ở thuộc diện thương mại, trong đó có gần 1/2 số lượng người lao động trong nhóm này là cần nhà ở xã hội.

Hai là, thủ tục triển khai dự án bất động sản còn vướng mắc, nhiều nơi hình thức, rườm rà; xuất hiện tâm lý không dám quyết, không dám làm, hỏi ý kiến nhiều nơi, nhiều lần (đặc biệt vấn đề quy hoạch, chủ trương đầu tư, giao đất, tính giá đất,…). Một số địa phương còn thực hiện việc xin ý kiến thường trực cấp ủy về dự án như một thủ tục/cấp hành chính, gây nhiều e ngại cho nhà đầu tư. Nhiều dự án liên quan đến kết luận kiểm tra, thanh tra, vụ việc, vụ án,… chưa thể triển khai đồng bộ, đầy đủ, rõ ràng thủ tục.

Ba là, tình trạng huy động vốn qua phát hành trái phiếu quy mô lớn, hợp tác đầu tư thông qua góp vốn, thực hiện giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện tại một số dự án lớn ảnh hưởng đến sự lành mạnh của thị trường, gây tâm lý bất ổn cho nhà đầu tư khi dự án triển khai chậm (hiện nay có tình trạng khi nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đến doanh nghiệp bất động sản lớn đề nghị rút vốn hoặc chấm dứt hợp tác trước thời hạn).

Bốn là, giá cả và giao dịch bất động sản biến động bất thường, có thời điểm tăng giá nóng, cao đột biến, sốt ảo, nhưng cũng có thời điểm, phân khúc hàng hóa trầm lắng, giao dịch hạn chế. Thị trường xuất hiện nhiều dự án xây dựng xong khó bán, thanh khoản thấp, nhưng cũng có dự án sốt giá cục bộ; nhiều dự án không triển khai. Xuất hiện hiện tượng tạo giá cao qua đấu giá ảo để thao túng thị trường, gây méo mó cán cân cung - cầu, ảnh hưởng đến công tác quản lý đầu tư xây dựng (đền bù giải phóng mặt bằng, áp lực đầu tư xã hội,…).

Nguyên nhân của tình trạng trên chủ yếu ở một số vấn đề sau:

Một là, thông tin về quy hoạch chung, đặc biệt là quy hoạch đô thị, đất đai, các dự án chưa đầy đủ, chưa kịp thời, thiếu minh bạch dẫn tới đầu cơ, tự phát, phong trào, thu hút tâm lý đám đông.

Hai là, tâm lý nhà đầu tư bất động sản chủ yếu là đầu cơ và tích lũy làm méo mó thị trường. Đa số nhà đầu tư riêng lẻ là người đã có điều kiện về nhà ở, một bộ phận có tích lũy và thu nhập cao nên dẫn tới nhu cầu thực bị phản ánh sai trên thị trường.

Ba là, một số chủ đầu tư dự án bất động sản không bảo đảm năng lực so với yêu cầu; xuất hiện doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản liên kết tạo cung cầu ảo để đẩy giá, thổi giá, giao dịch lòng vòng nhằm hưởng lợi.

Bốn là, một số dự án bất động sản chậm triển khai, kéo dài qua nhiều năm không hoàn thành, thay đổi nhiều chủ dự án và chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật, gặp nhiều vướng mắc trong thực hiện thủ tục (đặc biệt là thủ tục chấp thuận/điều chỉnh chủ trương đầu tư, cơ chế hợp tác theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT); vấn đề giao đất, tính tiền sử dụng đất,…) nên đã ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản, tác động đến sự ổn định của thị trường

Năm là, công tác quản lý nhà nước về nhà ở và bất động sản còn hạn chế, cơ chế, chính sách, hệ thống quy định phần nào còn bất cập, chưa theo kịp tình hình thực tiễn; chính quyền một số địa phương chưa kịp thời nắm bắt đầy đủ tình hình để có biện pháp quản lý phù hợp,…

Khu nhà ở cho công nhân lao động tại Dự án nhà ở xã hội Vigracera, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh_Ảnh: TTXVN

2- Thị trường bất động sản là thị trường lớn của nền kinh tế, chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, đặc biệt là cơ chế, chính sách, vấn đề quy hoạch, hạ tầng, tín dụng, tâm lý xã hội,… Nhu cầu nhà ở và bất động sản trong thời gian tới sẽ có thay đổi, cần nắm chắc số liệu thực tế, bảo đảm yêu cầu về số lượng, quy mô diện tích và chất lượng, cụ thể trong từng căn hộ/nhà ở riêng lẻ/biệt thự và tổng thể không gian chung; đòi hỏi nâng cao tiện ích, ứng dụng mạnh mẽ khoa học - công nghệ trong xây dựng và vận hành. Do vậy, cần có cách tiếp cận đồng bộ, phù hợp với bối cảnh và xu thế.

Thứ nhất, về quan điểm phát triển, cần tiếp tục khẳng định vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối với sự phát triển của nền kinh tế và mục tiêu xã hội gắn với trách nhiệm chăm lo đầy đủ, thỏa đáng nhà ở cho người dân. Vấn đề nhà ở xã hội phải được coi là cốt lõi trong tư tưởng phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hiệu quả và bền vững.

Thứ hai, một số giải pháp trong công tác quản lý nhà nước có thể được lưu tâm như sau:

Tập trung rà soát dự án bất động sản đã và đang triển khai chậm tiến độ hoặc gặp khó khăn về thủ tục, nguồn lực để có biện pháp tháo gỡ, hỗ trợ đầu tư xây dựng để sớm hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua (tránh tình trạng người mua nhà ồ ạt ngừng thanh toán khoản vay thế chấp với lý do không bàn giao đúng tiến độ, tranh chấp các bên, gây vỡ các khoản thế chấp, hình thành nợ xấu…). Về lâu dài, cần cân đối cung - cầu bất động sản theo từng giai đoạn để kiểm soát kế hoạch đầu tư, cho phép đầu tư, điều phối tín dụng cũng như đánh giá tiến độ triển khai dự án, đặc biệt phải hướng tới phân khúc có nhu cầu thực (nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ,…). Cần đánh giá đầy đủ, có cơ chế, chính sách phù hợp và cách làm phù hợp, thuyết phục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để bảo đảm an toàn cho người dân, tăng chất lượng ở, tạo cảnh quan đô thị và sử dụng tiết kiệm đất đai. Hiện nay, cả nước có trên 2.500 khối nhà chung cư cũ, trong đó riêng thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có trên 2.000 khối nhà, nhưng tỷ lệ cải tạo và xây dựng lại chỉ trên dưới 1%, trong khi nhiều nhà cũ có nguy cơ cao về mất an toàn.

Quản lý hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất (đặc biệt là tại khu vực ven đô, khu vực hệ thống giao thông đã hoặc sẽ được xây dựng), giải quyết triệt để hiện tượng tạo giá ảo gây sốt cục bộ, làm méo mó thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư và môi trường đầu tư đã diễn ra trong thời gian qua tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Dành nguồn lực phát triển loại hình nhà ở đặc thù, chăm lo cho đối tượng yếu thế (người dân vùng thường xuyên hoặc dễ xảy ra thiên tai), trọng tâm là xóa nhà tạm, nhà ở dột nát, nhà không bảo đảm yêu cầu phòng, chống thiên tai, xây dựng khu vực an cư mới. Thống kê của các địa phương theo tiêu chí do Bộ Xây dựng quy định cho thấy, số nhà tạm, nhà dột nát còn lại cần hỗ trợ là 153.881 căn, trong đó 106.967 nhà xây mới và 46.914 nhà sửa chữa tại 62/63 tỉnh, thành phố. Thực tế qua việc tổng kết hậu quả của cơn bão số 3 năm 2024 cho thấy rất nhiều vấn đề về quy hoạch khu vực cư trú, xây dựng nơi ở, cảnh báo,…

Kiểm soát thực chất hiệu quả tín dụng cho bất động sản theo hướng tăng hiệu quả cho đầu tư tạo lập bất động sản phục vụ nhu cầu thực (tín dụng vào dự án thực, có khả năng hoàn thành) và cho vay mua nhà. Thực tế thống kê của Ngân hàng Nhà nước luôn cho thấy mức tăng trưởng tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cao hơn nhiều mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Cơ quan có thẩm quyền cần nắm chắc, đầy đủ tình hình để tập trung lành mạnh hóa, giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản (hiện nay, số liệu thực tế về tài chính, tín dụng đưa vào dự án bất động sản chưa thể xác định đầy đủ, chính xác; chưa kể lượng tiền huy động từ người dân dưới dạng góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh bất động sản để phân chia sản phẩm hình thành trong tương lai,…).

Cần kiểm soát, giám sát việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản, huy động và sử dụng vốn bảo đảm hiệu quả, đúng mục đích. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có biện pháp kiểm soát tín dụng bất động sản hợp lý nhằm hỗ trợ, nâng cao chất lượng tín dụng cho dự án có khả năng hoàn thành cao, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến ngày 31-5-2024 đạt mức cao kỷ lục trên 3,019 triệu tỷ đồng, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng chiếm khoảng 60% tổng dư nợ, còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 40% trong tổng dư nợ.

 Các địa phương tập trung đẩy nhanh, bảo đảm chất lượng công tác quy hoạch, quản lý tốt việc thực hiện quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch đô thị, xác định rõ khu vực xây dựng nhà ở, quy hoạch khu vực phát triển du lịch,... Chỉ tiêu phát triển nhà ở phải được đưa vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong ngắn hạn và dài hạn với chương trình, dự án theo kế hoạch cụ thể. Bên cạnh nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn theo quy hoạch hiện hữu, cần quan tâm thỏa đáng đến nhà ở cho người dân ở vùng sâu, vùng xa, vùng và khu vực chịu ảnh hưởng nhiều của thiên tai, bão lũ, sạt lở,….

Phát triển nhà ở và bất động sản phải gắn liền với sắp xếp không gian đô thị hợp lý, khả thi, tăng cường kết nối giao thông thuận tiện; nâng cao chất lượng đô thị qua hệ thống cây xanh, công viên, hồ nước, công trình công cộng,… Phân khúc nhà ở xã hội phải có cơ chế đột phá để tạo nguồn cung kịp thời, giá rẻ, phù hợp với khả năng thanh toán của người dân và khả năng hỗ trợ tín dụng của ngân hàng. Đây là vấn đề có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội vô cùng to lớn do liên quan đến giai cấp công nhân, người thu nhập thấp ở đô thị, đồng bào vùng sâu, vùng xa, khu vực chịu ảnh hưởng nhiều của thiên tai, bão, lũ,…

Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, quy hoạch, đô thị, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản. Xây dựng Bảng giá đất mới tại các địa phương theo Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm phù hợp thực tế, tránh tình trạng lợi dụng đầu cơ, đẩy giá cao. Minh bạch, công khai và tăng khả năng tiếp cận thông tin liên quan đến bất động sản. Tăng cường quản lý, giám sát, kiểm tra, thanh tra, xử lý nghiêm vi phạm pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là vấn đề đầu cơ bất động sản, huy động và sử dụng vốn sai mục đích, lừa đảo, nâng khống giá trị để trục lợi,…

Nghiên cứu kinh nghiệm các nước về phát triển và quản lý thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở để có cách làm hay, kinh nghiệm khả thi trong vận dụng (kiểm soát yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, vấn đề bong bóng bất động sản, cân đối tín dụng và bất động sản..., mô hình thành công ở quốc gia được nghiên cứu có điểm phù hợp/không phù hợp ở Việt Nam,…)

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện cơ chế, chính sách để tháo gỡ vướng mắc, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Chính phủ cần hoàn thành nghị định hướng dẫn Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, quy định về chính sách thuế, tín dụng bất động sản,… Xây dựng cơ chế để chuyển đổi một số nhà ở thương mại đủ điều kiện sang làm nhà ở xã hội.

Khẩn trương có biện pháp hiệu quả trong thực hiện kết luận thanh tra, kiểm toán, bản án đã có hiệu lực,… để tạo nguồn cung bất động sản hợp pháp đưa vào giao dịch (đặc biệt là tại đô thị lớn và khu vực phát triển mạnh về du lịch, công nghiệp, như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, các tỉnh Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Thuận,…).

Thứ ba, thực hiện giải pháp truyền thông để thấy rõ bức tranh về thị trường bất động sản, hạn chế việc thiếu thông tin trong đầu tư, kinh doanh bất động sản, dễ dẫn tới hành vi tác động tiêu cực đến thị trường./...

------------------

(1) Tổng cục Thống kê: Thông cáo báo chí kết quả khảo sát mức sống dân cư 2023,  https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/

Nguồn: https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx