ពន្យល់ពីតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញ

ខណៈពេលដែលតម្លៃលក់ និងចំនួននៃប្រតិបត្តិការអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនោះ ទីក្រុងហូជីមិញបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងភាពជាប់គាំង។

ទីផ្សារអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗពីរក្នុងប្រទេសវៀតណាម ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ មានភាពខុសប្លែកគ្នាយ៉ាងច្បាស់ បង្កើតឱ្យមានពណ៌ផ្ទុយគ្នា។ ទោះបីជាទាំងពីរកំពុងប្រឈមមុខនឹងកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ក៏ដោយ តម្លៃ និងនិន្នាការប្រតិបត្តិការនៅក្នុងទីផ្សារទាំងពីរនេះគឺខុសគ្នាទាំងស្រុង។

ហាណូយឡើងកំដៅ ទីក្រុងហូជីមិញអាប់អួរ

យោងតាមរបាយការណ៍ Q3/2024 របស់ Savills Vietnam ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយឈានដល់ 5,265 យូនីត កើនឡើង 95% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន និង 178% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ គម្រោងដូចជា Lumi Hanoi និង QMS Top Tower មានចំនួន 66% នៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មី ហើយនៅសល់បានមកពីដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃគម្រោង 4 ផ្សេងទៀត។

ជាពិសេស ភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយបន្តនាំមុខគេក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ 92% នៃផ្ទះល្វែងថ្នាក់ B ។ Savills Vietnam ព្យាករណ៍ថា តំបន់នេះនឹងផ្តល់អាផាតមិនចំនួន ២១,០០០ បន្ថែមទៀតពីគម្រោងចំនួន ២៨ ដែលស្មើនឹង ១៧% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបនាពេលអនាគត។

អាផាតមិនចាស់ និងថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយ ទាំងពីរបានឡើងថ្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។ រូបថត៖ THUY LINH

លើសពីនេះ អត្រាស្រូបយកនៅក្នុងទីផ្សារហាណូយនៅតែខ្ពស់ជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងចំនួន 6,840 ត្រូវបានលក់ កើនឡើង 35% ពីមួយត្រីមាស និង 226% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ អាផាតមិនថ្នាក់ B បានដឹកនាំផ្លូវជាមួយនឹងអត្រាស្រូបយករហូតដល់ 85% ដែលរួមចំណែកដល់ 98% នៃចំនួនផ្ទះល្វែងសរុបដែលបានលក់។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅក្នុងផ្នែកនេះមានចំនួន 65% នៃចំនួនផ្ទះល្វែងសរុបដែលបានលក់។

គួរកត់សម្គាល់ថា អាផាតមិនដែលមានតម្លៃលើសពី 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 70% នៃចំនួនអាផាតមិនសរុបដែលបានលក់ ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងបើធៀបនឹងត្រឹមតែ 2% ក្នុងឆ្នាំ 2020 ដែលបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរទៅកាន់ផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់នៅក្នុងទីផ្សារហាណូយ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ផ្នែកនៃអាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម 2 ពាន់លានដុង ស្ទើរតែបាត់ពីទីផ្សារ ដែលស្មើនឹង 1% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុប។

ផ្ទុយទៅវិញ ទីផ្សារផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ មានភាពអាប់អួរបន្តិច។ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមេនបឋមក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 ថយចុះ 13% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន និង 36% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ដែលឈានដល់ត្រឹមតែ 4,871 យូនីតប៉ុណ្ណោះ។ ទីផ្សារត្រូវបានប្រមូលផ្តុំជាចម្បងនៅភាគខាងកើត (ទីក្រុង Thu Duc) ដែលមានចំណែកទីផ្សារ ៥៨% និងភាគខាងលិច (ស្រុកទី៦ Binh Tan) មានចំណែកទីផ្សារ ២០%។

ទំហំប្រតិបត្តិការក្នុងត្រីមាសក៏ថយចុះ ១៦% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន និងថយចុះ ៤% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន មកត្រឹម ១.៩១៥ គ្រឿង។ ក្នុងនោះ អាផាតមិន Class B មានចំនួន 66% នៃចំនួនសរុបនៃប្រតិបត្តិការជោគជ័យ ជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីឈានដល់អត្រាស្រូបយក 62% ខណៈដែលសារពើភ័ណ្ឌឈានដល់អត្រាស្រូបយកត្រឹមតែ 35% ប៉ុណ្ណោះ។

លើសពីនេះ តម្លៃអាផាតមិនបឋមនៅទីក្រុងហូជីមិញបានថយចុះ 12% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន គឺប្រហែល 68 លានដុង/មការ៉េ។ មូលហេតុចម្បងគឺការថយចុះសមាមាត្រនៃផ្ទះល្វែងថ្នាក់ A និង B ក្នុងការផ្គត់ផ្គង់បឋម។

Savills Vietnam បានព្យាករណ៍ថា នៅចុងឆ្នាំ 2024 ទីក្រុងហូជីមិញនឹងមានផ្ទះល្វែងថ្មីប្រហែល 6,700 ដែលត្រូវបានរំពឹងថានឹងបើកលក់ ជាមួយនឹងគម្រោងលេចធ្លោដូចជា Vinhomes Grand Park - The Opus One និង The Forest Gem ។ ក្នុងរយៈពេលវែង ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ឆ្នាំ 2027 អាផាតមិនជាង 50,000 ពីគម្រោងចំនួន 76 នឹងត្រូវបានបើកលក់ ដែលផ្តោតជាសំខាន់នៅទីក្រុង Thu Duc (ស្មើនឹង 49% នៃការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគត) District 7 (គិតជា12%) និង Binh Tan (មានចំណែក 9%)។

ហេតុផលសម្រាប់ភាពផ្ទុយគ្នានេះ យោងតាមលោក Troy Griffiths អគ្គនាយករងក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam គឺថា សារពើភ័ណ្ឌនៅទីក្រុងហូជីមិញមានការថយចុះ ហើយមិនមានគម្រោងថ្មីជាច្រើនត្រូវបានបើកសម្រាប់លក់ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងការពន្យារពេលក្នុងការអនុម័តផែនការ។

ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនបឋមមានកម្រិតក៏ដោយ លោក Griffiths រំពឹងថាស្ថានភាពនឹងប្រសើរឡើងនៅក្នុងត្រីមាសខាងមុខនេះ ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិត្រូវបានកែប្រែ ការធ្វើផែនការត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព និងគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗត្រូវបានអនុវត្ត។

ហេតុអ្វី?

អ្នកជំនាញជាច្រើនបាននិយាយថា ភាពខុសគ្នារវាងទីផ្សារទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ មិនត្រឹមតែមកពីកត្តាផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងត្រូវបានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដោយបរិបទច្បាប់ យុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង និងតម្រូវការអ្នកទិញនៅតាមតំបន់នីមួយៗ។

លោក Tran Minh Tien នាយកមជ្ឈមណ្ឌល OneHousing សម្រាប់ការស្រាវជ្រាវទីផ្សារ និងការយល់ដឹងអំពីអតិថិជន បានអត្ថាធិប្បាយថា ទោះបីជាទីក្រុងហាណូយក៏ប្រឈមមុខនឹងការលំបាកក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ដូចទីក្រុងហូជីមិញក៏ដោយ ក៏មនោសញ្ចេតនាអ្នកទិញកាន់តែមានភាពវិជ្ជមាន។

ជាក់ស្តែងក្នុងខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការផ្ទេរប្រាក់ប្រហែល 3,100។ ទោះបីជាចំនួននេះបានថយចុះបន្តិច 3% បើធៀបនឹងខែមុន ប៉ុន្តែវាបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង 25% បើធៀបនឹងរយៈពេលនៃខែឧសភា និងខែមិថុនា។ លោក Tien បានព្យាករណ៍ថា ចំនួននៃប្រតិបត្តិការផ្ទេរផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយអាចថយចុះបន្តិច ឬនៅតែមិនផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងខែកញ្ញា និងខែតុលា មុនពេលកើនឡើងម្តងទៀតនៅចុងឆ្នាំនេះ ដែលជាពេលវេលាដែលប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យសកម្មបំផុតក្នុងឆ្នាំនេះ។

លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa បានវាយតម្លៃថា ការផ្គត់ផ្គង់គឺជាកត្តាសំខាន់បំផុតដើម្បីពិចារណាលើតម្រូវការ និងតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃទីផ្សារ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ការថយចុះនៃការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំកន្លងមកនេះ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់បានធ្វើឱ្យចំនួនគម្រោងសម្រាប់លក់មិនតាមទាន់ទីក្រុងហាណូយ។ លើសពីនេះ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើងយឺតៗ ហើយគម្រោងលក់ភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ វាបានជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយកើនឡើង។

លោកស្រី Giang Huynh នាយកផ្នែកស្រាវជ្រាវ និង S22M នៅ Savills Vietnam បានសង្កត់ធ្ងន់ថា លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ គឺជាផ្នែកដ៏មានសក្តានុពលដែលមិនទាន់ត្រូវបានបំពេញបានពេញលេញទាំងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។

ស្ថិតិពី Savills Vietnam បង្ហាញថា ចាប់ពីឆ្នាំ 2019 ដល់ឆ្នាំ 2023 តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយកើនឡើងជាមធ្យម 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ ខណៈនៅទីក្រុងហូជីមិញ កើនឡើងត្រឹមតែ 3% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កំណើនប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួននៅក្នុងទីក្រុងទាំងពីរនេះបានឈានដល់ត្រឹមតែ 4% និង 3% ប៉ុណ្ណោះក្នុងមួយឆ្នាំរៀងៗខ្លួន ដែលនាំឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើងលើសពីលទ្ធភាពរបស់ប្រជាជនក្នុងការទូទាត់។

យោងតាមលោកស្រី Giang Huynh ដើម្បីដោះស្រាយស្ថានភាពនេះ ចាំបាច់ត្រូវមានការសម្របសម្រួលយ៉ាងជិតស្និទ្ធរវាងវិស័យសាធារណៈ និងឯកជន។ លើសពីនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយនិរន្តរភាពចាំបាច់ត្រូវមានផ្នែកចម្រុះ ជាពិសេសផលិតផលថ្នាក់ B និង C ។ ទាំងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ តម្រូវការផ្ទះល្វែងប្រហែល 50.000 ល្វែងក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលភាគច្រើនមកពីប្រជាជនដែលមានចំណូលមធ្យម និងគ្រួសារវ័យក្មេងនៅតែមិនទាន់បំពេញបានពេញលេញនៅឡើយ។

អ្នកជំនាញរំពឹងថា "ដើម្បីកាត់បន្ថយថ្លៃដី ទាំងទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ មានគោលបំណងពង្រីកតំបន់ទីក្រុងទៅកាន់ខេត្តជិតខាង ដូចជា Bac Ninh សម្រាប់ហាណូយ និង Binh Duong និង Dong Nai សម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បាននិយាយថា ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិន កាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋានដោយប្រយោល បញ្ហាសំខាន់គឺនៅតែលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនានា។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ការបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបនឹងជួយកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះល្វែង បង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលទាបក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេ។ លើសពីនេះ គោលនយោបាយឥណទានទាក់ទងនឹងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវបានផ្តល់ការយកចិត្តទុកដាក់ និងការគាំទ្របន្ថែមទៀតពីធនាគាររដ្ឋផងដែរ។

នឹងកើនឡើង

លោកបណ្ឌិត Ho Quoc Tuan សាស្ត្រាចារ្យជាន់ខ្ពស់នៅសាកលវិទ្យាល័យ Bristol (ចក្រភពអង់គ្លេស) បាននិយាយថា តម្លៃផ្ទះកើនឡើងលឿនជាងប្រាក់ចំណូល គឺជាបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំមួយសម្រាប់គោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រទេសវៀតណាម។ ប្រសិនបើតម្លៃផ្ទះនៅតែបន្តកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស ប្រជាជននឹងពិបាកក្នុងការទិញផ្ទះ ដែលនាំឱ្យហានិភ័យនៃតម្រូវការធ្លាក់ចុះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះខ្លាំង វាក៏អាចជាសញ្ញាព្រមានសម្រាប់ស្ថិរភាពទីផ្សារផងដែរ។

លោកបណ្ឌិត Ho Quoc Tuan បានកត់សម្គាល់ថា ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំកន្លងមកនេះ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យបានថយចុះ ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹងលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ធ្វើឱ្យការសាងសង់លំនៅឋានក្នុងទីក្រុងកាន់តែលំបាក។ លោក​បាន​ព្យាករ​ថា តម្លៃ​លំនៅឋាន​នឹង​បន្ត​កើនឡើង​ដោយសារ​កត្តា​ប្រជាសាស្ត្រ ដោយ​ចំនួន​អន្តោប្រវេសន៍​នឹង​កើនឡើង​ក្នុង​អត្រា ៤% ក្នុង​មួយ​ឆ្នាំ។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm