Mối lo mang tên “Giá đất cụ thể” (bài 2)

“Lối ra” không chỉ cho tăng thu ngân sách

Trong 72 dự án mà tỉnh mời gọi đầu tư trong tháng 10/2025, nếu khâu tính giá đất không còn vướng mắc sẽ là bổ sung thêm thế mạnh cho những dự án này đối với các nhà đầu tư.

Khu dân cư Nam Hà, Trà Tân. Ảnh: Ngọc Lân

Im lặng từ thực tế

Gần cuối tháng 10/2025, đơn vị tư vấn tìm giá đất cụ thể cho Khu dân cư số 5 tại Lâm Đồng ngàn hoa đã chính thức rút lui, không tiếp tục nữa. Đồng nghĩa cũng không cần thanh toán kinh phí đã ký kết trước đó, dù đã trình chứng thư và nỗ lực sửa chữa sau 5 cuộc họp. Theo lãnh đạo Chi cục Quản lý đất đai tỉnh (Sở Nông nghiệp và Môi trường Lâm Đồng), công ty này vẫn hoạt động bình thường trên các lĩnh vực khác, chỉ là không tiếp tục việc tìm giá đất cụ thể cho dự án ngoài ngân sách này. Lý do, ai cũng thấy là vì kinh phí hợp đồng không nhiều nhưng chi phí đi lại nhiều và nhất là áp lực trách nhiệm lớn…

Trước đó không lâu, đơn vị tư vấn tìm giá đất cụ thể cho 2 khu dân cư Nam Hà ở xã Trà Tân cũng rút lui theo hướng tương tự. Đây là đơn vị tư vấn thứ 2, sau khi đơn vị tư vấn thứ 1 đã “bỏ của chạy lấy người”. Có nghĩa, các đơn vị này đều cử người thực hiện có kết quả bằng trình chứng thư nhưng rồi sau đó, thấy không ổn nên bỏ ngang. Đây là điều không mới, vì từ 5 năm trước, ở vùng Lâm Đồng biển xanh, tình trạng tương tự đã diễn ra. Nổi bật, suốt cả năm 2023 đến ngày 1/8/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường khi ấy ráo riết tìm kiếm các đơn vị tư vấn để tính giá đất cụ thể cho 45 dự án đầu tư ngoài ngân sách nhưng tình hình như “bắt cóc bỏ dĩa”. Rất may, khi Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực ngày 1/8/2024 thì trong 45 dự án đang vướng tính giá đất cụ thể lâu nay, có 24 dự án thuê đất trả tiền hàng năm được áp dụng theo Khoản 1, Điều 9. Tức những dự án này đủ điều kiện xác định giá đất theo phương pháp hệ số K, tức bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, đơn giản hơn nhiều so với các phương pháp định giá đất của tính giá đất cụ thể.

21 dự án còn lại phải thực hiện tính giá đất cụ thể, bằng một trong các phương pháp định giá đất như: so sánh, thu nhập hoặc thặng dư, những phương pháp tính còn dựa quá nhiều vào nhận định chủ quan của tư vấn định giá, chưa bảo đảm tính chính xác, nhất là phương pháp thặng dư. Đó là lý do dẫn đến 1 vụ án kinh tế tại khu vực Bình Thuận cũ và điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của cán bộ, công chức làm công tác xác định giá đất khi đó lẫn các đơn vị tư vấn, khi thấy rõ rủi ro quá cao. Và tình trạng này kéo dài đến giờ, không chỉ trong phạm vi của tỉnh.

Điều đáng nói, dù những quy định liên quan có chỉnh sửa theo kiến nghị của các tỉnh, thành nhưng thực tế cho thấy việc xác định giá đất cụ thể cho các dự án ngoài ngân sách vẫn “giậm chân tại chỗ”. Thực tế im lặng này góp phần khiến Luật Đất đai 2024 lại được chỉnh sửa và dự kiến sẽ có hiệu lực vào ngày 1/1/2026. Còn trước mắt, từ đây đến cuối năm 2025 thì lãnh đạo Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Lâm Đồng nói: “Theo trách nhiệm, chúng tôi lại tiếp tục mời gọi các đơn vị tư vấn trên toàn quốc tham gia xác định giá đất cụ thể cho các dự án ngoài ngân sách”.

Dự án Khu công nghiệp Sơn Mỹ 1. Ảnh: Ngọc Lân

Hân hoan chờ đón

Tại cuộc họp về sửa Luật Đất đai trong tháng 9/2025, đối với cơ chế tài chính và giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; bổ sung yếu tố chi phí hạ tầng kỹ thuật vào phương pháp xác định giá. Tức theo hướng bảng giá đất sẽ sử dụng cho mọi chính sách, trong đó, giá đất để cho doanh nghiệp có dự án nộp tiền vào ngân sách cũng theo hướng bảng giá đất nhân hệ số K.

Tại cuộc họp này, ông Nguyễn Ngọc Phúc - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng có ý kiến rằng, việc áp dụng bảng giá đất ổn định 5 năm và hệ số điều chỉnh phải dựa trên dữ liệu thực tiễn, phản ánh biến động giá đất từng khu vực để giảm sức ép trong tính toán và bảo đảm dự án vận hành hiệu quả. Hệ số biến động giá đất cần được xác định dựa trên dữ liệu thị trường, tránh áp dụng một cách máy móc, đồng thời cân nhắc phương án trả tiền đất một lần cho cả vòng đời dự án để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Quỹ đất hai bên đường Võ Nguyên Giáp. Ảnh: Ngọc Lân

Ở khía cạnh khác, theo thông tin của báo chí, đại diện Cục Quản lý Đất đai khẳng định, việc hoàn thiện quy trình xác định giá đất lần đầu và giá đất cụ thể là bước đi cần thiết để bảo đảm công khai, minh bạch, khoa học và khả thi trong thực tiễn quản lý đất đai. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tiếp tục phối hợp với các địa phương, cập nhật quá trình sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, bảo đảm tính thống nhất, phù hợp với từng vùng, từng loại đất và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Một số doanh nghiệp có dự án chờ giá đất cụ thể tại khu vực Lâm Đồng biển xanh mấy năm qua cho biết, đang rất mong quy định đã sửa đổi trên có hiệu lực. Để dự án được khởi động, hoạt động sản xuất - kinh doanh đi vào guồng quay thuận lợi và nhất là doanh nghiệp còn có cơ hội phát triển.

Theo hướng sửa đổi để giá đất cụ thể, sát thực tiễn trên, nhất là có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 sẽ là lối ra giúp kinh tế - xã hội của Lâm Đồng bứt phá ngay trong năm 2026. Vì trên địa bàn tỉnh rộng nhất nước này, không chỉ có sẵn hàng loạt dự án đã chờ có giá đất cụ thể mấy năm nay để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Mà mới nhất, trong 72 dự án tỉnh mời gọi đầu tư trong tháng 10/2025, nếu khâu tính giá đất không còn vướng mắc sẽ là bổ sung thêm thế mạnh cho những dự án này đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt, điểm qua cho thấy có nhiều dự án khu dân cư tập trung, những dự án có quy mô thay đổi một vùng đất khi đi vào vận hành…

Qua đó, quyết định tăng thu ngân sách, làm khởi sắc các vùng đất vắng, tạo nhiều công việc làm… giúp tiến nhanh hơn đến kết quả mà Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Lâm Đồng lần thứ I mới đây đặt ra.

Nguồn: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html