Dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai: Tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn

Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề lớn trong thực thi Luật Đất đai

Nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ

Luật Đất đai là một trong những lĩnh vực có ảnh hưởng sâu rộng nhất đến phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, nhiều vấn đề đã phát sinh, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh.

Các quy định hiện hành, dù đã tạo hành lang pháp lý quan trọng, nhưng vẫn gây khó khăn cho cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân. Một trong những vướng mắc lớn nhất là quy định về thu hồi đất và bồi thường.

Dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai của Quốc hội đã đề cập việc hoàn thiện cơ chế thu hồi đất cho các dự án, song thực tế cho thấy quá trình này chưa diễn ra thuận lợi. Nguyên nhân chính là giá đất bồi thường chưa sát với giá thị trường, khiến người dân cảm thấy thiệt thòi.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, nhiều dự án bị đình trệ do người dân không đồng thuận với mức giá bồi thường. Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường tạo nên bất đồng, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

HoREA đề xuất cần có cơ chế để doanh nghiệp có thể hỗ trợ phần chênh lệch giữa giá bồi thường của Nhà nước và giá thị trường. Điều này vừa bảo vệ quyền lợi của người dân, vừa giúp giảm tranh chấp pháp lý và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Doanh nghiệp vướng cơ chế, đất bị "đóng băng"

Bên cạnh vấn đề bồi thường, các quy định về tái định cư cũng chưa thực sự hợp lý. Ông Tạ Phương Đại, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Xây dựng Tacons, cho rằng nhiều hộ dân bị thu hồi đất chưa được bố trí nơi ở tương xứng. Giá đất tái định cư tính theo bảng giá đất, không phản ánh đúng giá trị thực tế, khiến người dân gặp khó khi ổn định cuộc sống sau di dời.

Tình trạng này diễn ra phổ biến ở TP Hồ Chí Minh – nơi có nhu cầu nhà ở và tái định cư rất lớn. Nếu không điều chỉnh hợp lý, người dân dễ rơi vào tình trạng "thiếu đất ở, thừa bức xúc".

Nghị quyết về Luật Đất đai: Cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế - Ảnh 1. — HoREA kiến nghị giảm mức bồi thường tái định cư xuống mức 20% giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất nhân diện tích đất ở, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân tái định cư.

Một vấn đề lớn khác là chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa. Theo HoREA, hiện TP Hồ Chí Minh có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đang quản lý quỹ đất có nguồn gốc Nhà nước giao trước đây. Tuy nhiên, do thiếu quy định thống nhất, nhiều thủ tục bị ách tắc, khiến quỹ đất bị "đóng băng" trong thời gian dài.

Nguyên nhân chủ yếu là quy hoạch không còn phù hợp và quyền sử dụng đất chưa được xác định rõ ràng. Điển hình, Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 dù đã cổ phần hóa, nhưng 99,78% cổ phần vẫn do Nhà nước nắm giữ. Vì chưa rõ cơ chế sử dụng đất nên doanh nghiệp không thể triển khai dự án, dù sở hữu khu đất có vị trí đắc địa.

Thực tế này cho thấy nếu không có cơ chế rõ ràng, minh bạch, nguồn lực đất đai sẽ tiếp tục bị lãng phí, ảnh hưởng tới cả doanh nghiệp và ngân sách Nhà nước.

Cần cơ chế linh hoạt, minh bạch hơn

Để tháo gỡ khó khăn, HoREA đề xuất xem xét lại cách tính giá đất tái định cư. Theo đó, việc áp dụng bảng giá đất hiện tại là chưa hợp lý, đặc biệt ở các đô thị lớn. Hiệp hội kiến nghị giảm mức bồi thường tái định cư xuống còn 20% giá đất trong bảng giá, nhân hệ số điều chỉnh và diện tích đất ở, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cách tính mới này sẽ giúp tạo đồng thuận xã hội, hạn chế khiếu nại và đẩy nhanh tiến độ dự án, nhất là các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế linh hoạt hơn trong chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tránh lãng phí.

Một giải pháp quan trọng khác là xây dựng hệ thống thông tin đất đai minh bạch, hiện đại. Khi người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu thông tin đất, các giao dịch sẽ công bằng hơn, giảm thiểu rủi ro và giúp cơ quan quản lý giám sát hiệu quả.

Thảo luận tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hội

Tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, dự thảo Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai đã được trình để xem xét thông qua. Dự thảo gồm 3 chương, 13 điều, trong đó tập trung vào các chính sách tháo gỡ vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và chuyển mục đích sử dụng đất.

Quốc hội cũng đặt mục tiêu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai toàn quốc vào năm 2026, nhằm tăng minh bạch và giảm tranh chấp. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp xác định giá đất sát thực tế và quản lý hiệu quả hơn.

Đáng chú ý, Quốc hội cho biết chưa tiến hành sửa toàn diện Luật Đất đai trong kỳ họp này để đảm bảo tính ổn định pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp. Việc ban hành Nghị quyết được xem là bước đi linh hoạt, giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trước mắt, tạo tiền đề cho việc sửa đổi luật toàn diện trong thời gian tới.

Nguồn: https://vtv.vn/du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-thi-hanh-luat-dat-dai-thao-go-vuong-mac-tu-thuc-tien-100251029153930164.htm