តម្លៃ​ដី​ឡើង​ថ្លៃ ក្តី​ស្រមៃ​ចង់​តាំង​លំនៅ​ក៏​រសាត់​បាត់​ទៅ

VTV.vn - ក្នុងរយៈពេល៥ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីក្រុងហាណូយបានដឹកនាំប្រទេសក្នុងការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយ ១១២%; ទីក្រុង Hai Phong កើនឡើង ៧១% ទីក្រុង Da Nang និង Ho Chi Minh កើនឡើងជិតមួយដងកន្លះ។

តម្លៃដីឡើងថ្លៃមិនសមហេតុផល។

តម្លៃដីតែងតែជាកង្វល់សម្រាប់មនុស្សជាច្រើន ទាំងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកដែលចង់ទិញដីដើម្បីរស់នៅ ឬសង់ផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ តម្លៃដីធ្លីបានឡើងថ្លៃមិនសមហេតុផល ជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់សង្គម បង្ខូចទ្រង់ទ្រាយការបែងចែកធនធាន និងបង្កហានិភ័យនៃអស្ថិរភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច... នោះគឺជាផលវិបាកមួយក្នុងចំនោមផលវិបាកទាំងបួន នៅពេលដែលតម្លៃដីឡើងថ្លៃទៅតាមទីផ្សារ។

ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីក្រុងហាណូយ បានដឹកនាំប្រទេសក្នុងការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យជាមួយនឹង 112%; ទីក្រុង Hai Phong កើនឡើង ៧១% ទីក្រុង Da Nang និង Ho Chi Minh កើនឡើងជិតមួយដងកន្លះ។ ការកើនឡើងតម្លៃមិនធម្មតាមិនមែនដោយសារតម្រូវការពិតនោះទេ ប៉ុន្តែដោយសារតែការរំពឹងទុក ការស្តុកទុក និងជាពិសេសគឺតម្លៃដីដែលផ្អែកលើការប្រៀបធៀបជាមួយនឹងការដេញថ្លៃ ឬគម្រោង "ក្តៅ" ជុំវិញ ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃក្រោយៗមកតែងតែធ្វើតាមតម្លៃមុន បង្កើតឱ្យមានការកើនឡើងតម្លៃដែលមិនអាចគ្រប់គ្រងបាន។

នៅឃុំ Dong Anh ទីក្រុងហាណូយ ឈ្មួញកណ្តាលម្នាក់បាននិយាយថា តំបន់នេះបច្ចុប្បន្នជាតំបន់ដែលមានតម្លៃបំផុតក្នុងការវិនិយោគក្នុងរដ្ឋធានី... ព្រោះប្រសិនបើកាលពី 2 ឆ្នាំមុនតម្លៃក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៅទីនេះគឺតិចជាង 50 លានដុង ឥឡូវនេះដោយសារគម្រោងលំនៅដ្ឋានប្រណិតៗជាច្រើនកំពុងអនុវត្តនៅក្បែរនោះ តម្លៃដីបានកើនឡើង 4 ដង។ ចម្ងាយជាង 3 គីឡូម៉ែត្រ ថ្វីត្បិតតែឆ្ងាយពីគម្រោងលំនៅឋានប្រណិតៗ ប៉ុន្តែតម្លៃដីក៏កើនឡើងស្របតាមតំបន់កណ្តាលដែរ។

ប៉ុន្មានឆ្នាំកន្លងមកនេះ នៅតាមតំបន់ជាច្រើន ជាពិសេសទីក្រុងហាណូយ តម្លៃដីធ្លីមិនបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែងនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវបានជំរុញដោយអតិផរណាតម្លៃដែលបានរៀបចំ។ ជាធម្មតា ការដេញថ្លៃកំពូលត្រូវបានប្រើជាគោលសម្រាប់ការប្រៀបធៀប ហើយបន្ទាប់មកក្នុងពេលដំណាលគ្នាលើកឡើងនូវបញ្ជីតម្លៃជុំវិញនោះ។ មិនទាន់មានផែនទីបង្ហាញផ្លូវនៅឡើយទេ ប៉ុន្តែតម្លៃដីនៅទីនេះបច្ចុប្បន្នប្រែប្រួលពីប្រហែល 140 លានដុង/m2។ គួរ​ជម្រាប​ជូន​ថា ប្រហែល​ពីរ​ឆ្នាំ​មុន តម្លៃ​ដី​នៅ​ទី​នេះ​មាន​តម្លៃ​ត្រឹម​តែ ៣០​លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ។ តម្លៃ​ដី​ឡើង​ឬ​ចុះ​មិន​ត្រឹម​តែ​មាន​ឥទ្ធិពល​លើ​ទីផ្សារ​ប៉ុណ្ណោះ​ទេ ប៉ុន្តែ​ក៏​ត្រូវ​បាន​កំណត់​ដោយ​សហគមន៍​អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​ក្នុង​ស្រុក​ផង​ដែរ​។

ហេតុផលសំខាន់មួយសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃដីដោយមិនសមហេតុផល គឺជាវិធីដែលមូលដ្ឋានកំណត់តារាងតម្លៃដី និងមេគុណនៃការកែតម្រូវ។ តារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នដែលចេញដោយមូលដ្ឋានជាញឹកញាប់គឺទាបជាងតម្លៃប្រតិបត្តិការនៅលើទីផ្សារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ និងសំណងបោសសម្អាតទីតាំង មេគុណនៃការកែតម្រូវត្រូវបានអនុវត្ត។ ហើយមេគុណនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងជាញឹកញាប់នៅលើប្រតិបត្តិការយោងដែលត្រូវបានបំប៉ោងតម្លៃពីមុន។

លោក Nguyen Chi Thanh - អនុប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបាននិយាយថា "នៅក្នុង ប្រទេស អភិវឌ្ឍន៍ឈានមុខគេដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក អូស្ត្រាលី... សៀវភៅក្រហមរួមមានព័ត៌មានអំពីតម្លៃលក់ តម្លៃសម្រាប់ពួកគេកំណត់ពន្ធ ជួនកាលវាឡើង ជួនកាលវាធ្លាក់ចុះ។

លោក Nguyen Quoc Hiep - ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាមបានចែករំលែកថា៖ "វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 យើងប្រើអង្គភាពប្រឹក្សាយោបល់។ អង្គភាពប្រឹក្សាយោបល់គឺជាអង្គភាពដែលសម្រេចតម្លៃដីទាំងអស់។ ខ្ញុំគិតថានេះជាវិធីធ្វើខុស"។

បច្ចុប្បន្ននេះ នៅរដ្ឋធានីហាណូយ តម្លៃអាផាតមិន 100 លាន/m² ត្រូវបានចាត់ទុកថាជារឿងធម្មតា។

ក្តី​សុបិន​នៃ​ការ​កាន់កាប់​ផ្ទះ​កំពុង​រសាត់​បាត់​ទៅ​ហើយ។

បច្ចុប្បន្ននេះ នៅរដ្ឋធានីហាណូយ តម្លៃអាផាតមិន 100 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ ត្រូវបានចាត់ទុកថាជារឿងធម្មតា។ នៅកន្លែងខ្លះវាឡើងដល់ ៣០០លានដុង/ម៉ែតការ៉េ។ តម្លៃនេះហាក់ដូចជាខ្ពស់កប់ពពក ប៉ុន្តែជាការពិត។ បើ​ធៀប​នឹង​កាល​ពី​១០​ឆ្នាំ​មុន​គឺ​ខ្ពស់​ជាង​៥​ទៅ​១០​ដង។ នៅពេលនោះ តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមនៅទីក្រុងហាណូយគឺប្រហែល 20 លានដុង/m²។ មកដល់ឆ្នាំនេះ កម្រិតតម្លៃបានកើនឡើងដល់ជិត 80 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ ដោយមិនគិតពីគម្រោងកម្រិតខ្ពស់នោះទេ។ អ្នកប្រមើលមើលតែងតែទាញយកប្រយោជន៍ពីច្បាប់ភូមិបាលជាមួយនឹងវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដីតាមទីផ្សារ ដោយហេតុនេះធ្វើឱ្យតម្លៃដីឡើងថ្លៃ ឡើងថ្លៃលំនៅឋាន បង្កជាជំងឺគ្រុនក្តៅ ធ្វើឱ្យសុបិននៃការតាំងលំនៅសម្រាប់គ្រួសារជាច្រើនកាន់តែឆ្ងាយ។

យោងតាមអ្នកជំនាញតម្លៃដីធ្លីជារឿយៗមានរហូតដល់ 40% នៃតម្លៃនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យ។ នៅពេលដែលកត្តាផ្សេងទៀតដូចជាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី (បង់តាមច្បាប់ភូមិបាលចាស់) សម្ភារៈសំណង់ កម្លាំងពលកម្មជាដើម មិនកើនឡើងច្រើនទេ។ ប៉ុន្តែ​ដើម្បី​បង្ហាញ​អំពី​ហេតុផល អ្នក​ប្រមើលមើល​តែងតែ​លើក​ឡើង​ពី​ច្បាប់​ភូមិបាល​ជាមួយ​នឹង​វិធីសាស្ត្រ​កំណត់​តម្លៃ​ដី​តាម​ទីផ្សារ ដោយ​ធ្វើ​ឱ្យ​តម្លៃ​ដី​ឡើង​ថ្លៃ ឡើង​ថ្លៃ​លំនៅឋាន បង្ក​ឱ្យ​មាន​គ្រុនក្តៅ​និម្មិត ។ល។

លោក Nguyen Van Dinh - ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានអត្ថាធិប្បាយថា៖ "នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុង ហូជីមិញ តម្លៃផ្ទះ និងតម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ ហេតុផលជាមូលដ្ឋាននៅទីនេះគឺការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ តម្រូវការមានច្រើនណាស់គ្រប់ទម្រង់៖ តម្រូវការលំនៅឋាន តម្រូវការវិនិយោគ លំនៅឋានសម្រាប់វិស័យជាច្រើន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ មន្ត្រីរាជការ និងកម្មករផលិតកម្ម មានការខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំងដែលនាំឱ្យទីផ្សារកំពុងខ្វះខាត។

នៅឆ្នាំនេះ ក្នុងចំណោមអាផាតមិនថ្មីជាង 40,000 បានបើកសម្រាប់លក់នៅក្នុងទីផ្សារធំពីរគឺទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ជាង 95% នៃអាផាតមិនស្ថិតក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ ជាមួយនឹងតម្លៃចាប់ពី 76-80 លានដុង/m2។ មិន​មាន​អាផាតមិន​កម្រិត​មធ្យម​ដែល​មាន​តម្លៃ ៣៥-៤០ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ​ដូច​ប៉ុន្មាន​ឆ្នាំ​មុន​ទៀត​ទេ។ តម្លៃដីខ្ពស់នឹងធ្វើឱ្យថ្លៃដើមទិញ ជួល ឬប្រើប្រាស់ដីកើនឡើង ដែលនាំឱ្យតម្លៃវិនិយោគសរុបខ្ពស់សម្រាប់គម្រោងនីមួយៗ កាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញដ៏មានសក្តានុពល... នេះជាកត្តាដែលជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់វិនិយោគិនបរទេសនៅពេលចូលរួមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។

លោក Michael Piro អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Indochina Capital បានអត្ថាធិប្បាយថា "នៅពេលដែលទីផ្សារបង្ហាញសញ្ញានៃការរំពឹងទុកខ្លាំង តម្លៃដីលើសពីតម្លៃសេដ្ឋកិច្ចពិតប្រាកដ យើងតែងតែបន្ថយល្បឿនបន្តិច ក្រោកឈរឡើងវិញ ហើយសង្កេតជំនួសឱ្យការដេញតាម "គ្រុនក្តៅ" ។

លោក Koen Soenens នាយកក្រុមហ៊ុន Deep C Industrial Park Hai Phong បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា៖ "តាមពិតទៅ ក្នុងគម្រោងតែមួយ ដំណាក់កាលទី 1 មានតម្លៃខុសគ្នា ចំណែកដំណាក់កាលទី 2 នៃគម្រោងមានតម្លៃដីខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារ"។

4.1 លានលានដុង គឺជាដើមទុនដែលស្ថាប័នឥណទានបានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់វិស័យអចលនទ្រព្យ។

តម្លៃដីខ្ពស់បង្កបញ្ហាក្នុងការបែងចែកធនធាន

4.1 ពាន់ពាន់លានដុងគឺជាលំហូរដើមទុនដែលស្ថាប័នឥណទានបានខ្ចីទៅវិស័យអចលនទ្រព្យ។ តួលេខនេះគឺខ្ពស់ជាង 4 ដងនៃដើមទុនវិនិយោគសាធារណៈរបស់ប្រទេសក្នុងឆ្នាំនេះ ហើយសម្រេចបាននូវអត្រាកំណើនឥណទានជិត 17% បើធៀបនឹងចុងឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តើលំហូរមូលធននេះមានប្រសិទ្ធភាពប៉ុណ្ណាសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច ហើយតើកំណើនឥណទានខ្ពស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យនឹងបង្កឱ្យមានហានិភ័យនៃពពុះអចលនទ្រព្យ និងបំណុលអាក្រក់សម្រាប់ប្រព័ន្ធធនាគារដូចដែលបានកើតឡើងជាច្រើនឆ្នាំមុនដែរឬទេ?

ជារៀងរាល់ថ្ងៃលោក និងលោកស្រី លីវ មកមើលថែសួនបន្លែរបស់គ្រួសារពួកគេ។ អ្វីដែលគួរឲ្យហួសចិត្តនោះ គឺដីដែលដាំបន្លែ តាមពិតជាដីផ្ទះវីឡាតម្លៃរាប់សិបពាន់លានដុង ដែលទុកចោល។ ធនធាន​សង្គម​មួយ​ចំនួន​ធំ​កំពុង​ត្រូវ​បាន​កប់​ក្នុង​គម្រោង​ដែល​គេ​បោះ​បង់​ចោល​ដោយ​គ្មាន​អ្នក​រស់​នៅ​ទី​នោះ។

យោងតាមការប៉ាន់ប្រមាណ វិស័យអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នបានរួមចំណែកដោយផ្ទាល់ត្រឹមតែប្រហែល 3.5% នៃ GDP ប៉ុន្តែស្រូបយកជិត 1/4 នៃដើមទុនសរុបនៃសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល។ នេះបង្ហាញថាផលិតភាពដើមទុននៃវិស័យអចលនទ្រព្យមានកម្រិតទាបណាស់។

ផ្ទះ​វីឡា​រាប់រយ ប៉ុន្តែ​ឥឡូវ​មាន​តែ​ពីរ​បី​គ្រួសារ​ប៉ុណ្ណោះ​រស់​នៅ​ទីនោះ។ លុយរាប់រយពាន់លានដុង ដេកមិនលក់ជាមួយអចលនទ្រព្យទាំងនេះ។ កាន់តែជិតកណ្តាលទីក្រុងធំ ៗ កន្លែងដែលមានតម្លៃដីថ្លៃ ផ្ទះគ្មានមនុស្សរស់នៅកាន់តែច្រើន។ ក្តីស្រមៃចង់ក្លាយជាអ្នកមានពីការរំពឹងទុកនៃអចលនទ្រព្យឥឡូវនេះបានក្លាយជាបន្ទុកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគជាច្រើន ធនាគារ និងបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយប្រភពនៃដើមទុនរីកចម្រើនសម្រាប់ប្រទេស។

ការពិតបង្ហាញថា ដើមទុនវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យកំពុងចរាចរក្នុងរង្វង់មួយ៖ ធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យដើម្បីសាងសង់ផ្ទះ - ធនាគារក៏ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យដើម្បីទិញផ្ទះ - អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យប្រើប្រាស់ប្រាក់ដែលប្រមូលបានពីអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យដើម្បីវិនិយោគលើគម្រោងថ្មីសាងសង់ផ្ទះបន្ថែមទៀត។ យោងតាមអ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ច តាមទស្សនៈជាក់លាក់ នេះគឺផ្ទុយនឹងច្បាប់សេដ្ឋកិច្ចធម្មតា ដែលឥណទានត្រូវតែចាក់ចូលទៅក្នុងវិស័យផលិតកម្មនៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ច។

លោក Mac Quoc Anh - អនុប្រធានសមាគមសហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យមទីក្រុងហាណូយបានអត្ថាធិប្បាយថា៖ "ឥណទានច្រើនពេកក្នុងវិស័យអចលនវត្ថុនឹងប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់វិស័យផលិតកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ ពីព្រោះវិស័យទាំងនេះជាវិស័យដែលបង្កើតការងារជាច្រើន"។

តាម​ការ​ប៉ាន់​ប្រមាណ​ក្នុង​រយៈ​ពេល​១០​ឆ្នាំ​កន្លង​មក​នេះ ដី​បាន​កើន​ឡើង​៣,១២​ដង។ នេះ​ក៏​ជា​ហេតុផល​ដែល​អចលនទ្រព្យ​ទាក់ទាញ​ដើមទុន​យ៉ាងច្រើន​ពី​អ្នក​វិនិយោគ​បុគ្គល សហគ្រាស​ក្នុងស្រុក សហគ្រាស FDI និង​ស្ថាប័ន​ឥណទាន...

លោក Tran Duc Anh - នាយក Macro and Market Strategy, KB Securities Vietnam Company បាននិយាយថា "អត្រាការប្រាក់ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីច្រើនតែខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់ធម្មតាសម្រាប់សកម្មភាពផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម។ សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អចលនទ្រព្យមានវត្ថុបញ្ចាំ"។

បណ្ឌិត Pham Thi Hoang Anh នាយករងនៃបណ្ឌិត្យសភាធនាគារបានអត្ថាធិប្បាយថា៖ "ទ្រព្យបញ្ចាំភាគច្រើនបានមកពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដូច្នេះហើយ ប្រសិនបើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលពពុះ ហើយឈានចូលដល់ដំណាក់កាលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច វានឹងបង្កឱ្យមានហានិភ័យដែលអាចចាត់ទុកថាជាហានិភ័យដល់ប្រព័ន្ធធនាគារ និងហិរញ្ញវត្ថុ ជាពិសេសទាក់ទងនឹងបញ្ហាបំណុលអាក្រក់"។

ក្នុងសម័យប្រជុំរដ្ឋសភានេះ រដ្ឋាភិបាលបានបង្កើត និងដាក់សំណើជាបន្តបន្ទាប់អំពីយន្តការ និងគោលនយោបាយ ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការរៀបចំ និងការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លី... នេះចាត់ទុកថាជាសញ្ញាវិជ្ជមានក្នុងការដកចេញ និងជួយធ្វើឱ្យទីផ្សារមានសុខភាពល្អទាំងប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្ម។ លុះត្រាតែតម្លៃដីត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងដោយរដ្ឋ សាធារណៈ និងតម្លាភាព នោះការប៉ាន់ស្មាន ការក្លែងបន្លំ និងអតិផរណាតម្លៃនឹងត្រូវលុបបំបាត់ ហើយផលប្រយោជន៍របស់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្មត្រូវបានធានាដោយសុខដុមរមនា។

ប្រភព៖ https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm